El Instituto de Estudios Urbanos UC junto a Inciti deciden explorar la relación entre la red de metro y el mercado de arriendos de departamentos en Santiago Metropolitano. A partir de datos de la encuesta bimestral de ofertas de arriendo que aplica Inciti desde abril de 2018, se analiza el efecto que tiene el área de influencia de las estaciones de metro (radio de 600 metros) en la oferta de arriendos de departamentos, y las características del mercado dentro y fuera de esta área de influencia.
Si en el año 2003 solo un 17% de los habitantes de Santiago vivía en condición de arriendo, en el 2017 esta cifra llega a 22% (1 de cada 5 personas), en relación directa con la densificación de las comunas centrales de la capital. En el mismo período, la red del Metro de Santiago se transforma en el principal medio de transporte de la ciudad y elemento estructurador del desarrollo urbano de la capital, tendencia consolidada con la reciente inauguración de la Línea 3 que conecta comunas tan distantes como Conchalí y La Reina.
Entre abril de 2018 y enero del 2019 la oferta promedio de departamentos en arriendo es de 26 mil departamentos en Santiago Metropolitano, con 47% de esa oferta localizada dentro del área de influencia de las estaciones del Metro de Santiago. Del total de arriendos ofertados cerca del Metro, 7.301 o 59% del total próximo a una estación están dentro del área de influencia de la Línea 1, que conecta el poniente con el oriente de la ciudad.
“Que prácticamente la mitad de los departamentos ofertados estén dentro del área de influencia de alguna de las estaciones del Metro habla claramente de la relevancia que adquiere este atributo al momento de arrendar una propiedad. Esto tiene que ver con una alta valoración de la movilidad, comodidad y diversidad por parte de la gente que arrienda”
La Línea 1 tiene los promedios de precio oferta de arriendo más altos; UF 35,3 ($973 mil) mensual, mientras que la Línea 5, segunda en concentración de oferta, llega solo a UF 23,4 ($608 mil) mensual. Finalmente, sobre la Línea 4 se ofrecen los departamentos con el precio más bajo de toda la ciudad, a UF 8,3 ($229 mil) mensual promedio.
Departamentos ofrecidos en arriendo, Área Influencia Líneas de Metro
Si comparamos el precio de oferta arriendo en UFm2, las diferencias entre líneas se reducen considerablemente. La Línea 1 sigue liderando en precio unitario, con una diferencia respecto al valor más bajo de +52% (0,38 UFm2 vs. 0,25 UFm2), contrastando fuertemente con el +325% que existe entre el valor más alto y bajo en el caso del precio total (UF 35,3 vs. UF 8,3).
“Si tomamos como referencia el precio de arriendo, en la Línea 1 este es 3,3 veces más alto que en la Línea 4a, y sin embargo esta diferencia es tan solo de 0,5 veces en términos de precio por metro cuadrado. La explicación está en las superficies de los departamentos, que son en el caso de la Línea 1 (93 m2), 2,5 veces más grandes que los de la Línea 4a (27 m2)”.
No sorprende que la oferta arriendo responda al nivel de ingresos y calidad urbana de cada barrio, pero si que las diferencias en términos de superficie sean tan grandes. Probablemente esto tenga relación con que sobre la Línea 1 se construye en densidad desde hace décadas, mientras que en varias otras zonas de la ciudad es un proceso relativamente reciente caracterizado por la construcción de departamentos de muy poca superficie.
Mapa Resumen
Por Marcelo Bauzá
Un reclamo habitual por parte de gestores e inmobiliarias es que el precio del suelo se mantenga alto a pesar de cambios a la baja en constructibilidad y densidad en años recientes.
El argumento expuesto no se explica desde la lógica de mercado. Si ahora puedo hacer menos departamentos, el precio debe ajustarse a la baja, a no ser que exista algún tipo de intervención que altere la dinámica natural del mercado. Como tal intervención no existe, el ajuste se dará más tarde o más temprano y en este contexto, es útil conocer que ocurrió en el pasado reciente para prever la evolución futura de la situación actual.
El análisis de la evolución del precio del suelo desde 1990 al presente y su correlación con cambios normativos y actividad del mercado en Santiago, constituye un ejemplo de utilidad para demostrar que el valor de los terrenos se ajusta a la capacidad de desarrollo permitida. Tomamos Santiago porque es la primer comuna que modificó condiciones de edificación para atraer desarrollo en alta densidad a principios de los 90s, para volver a condiciones más restrictivas a partir del 2014.
Previo al inicio del Plan de Repoblamiento de Santiago en 1992, el precio del suelo era de 5,0 UFm2, habían 100 hectáreas disponibles y 4 proyectos en venta con 43 viviendas cada uno. En 1995, año en que se aprueban los seccionales de Santa Isabel y Huemul, el precio del suelo sube a 9,1 UFm2 (+80%), los eriazos bajan a 76 hectáreas y hay 36 edificios en venta de 129 departamentos (+204%). Para el 2008, con Santiago consolidado como líder en oferta en altura, quedan escasos terrenos eriazos, el precio es de 13,7 UFm2 (+171%) y hay 65 proyectos en venta de 164 departamentos (+520%).
La correlación de +0,83 entre precio de suelo y viviendas por proyecto entre 1990 y 2016 muestra la fuerte relación que existe entre la posibilidad de densificar y lo que se paga por un terreno. A partir del año 2014, cuando se reduce densidad y altura en los sectores Matta, Franklin, Bio Bio, Lira y Santa Rosa entre otros, el precio se mantiene en alza pero ya el año pasado comienza a bajar para ubicarse en 17,2 UFm2 desde el máximo histórico de 21,1 UFm2 alcanzado en 2015.
La incidencia del precio del terreno en relación al neto edificado por proyecto alcanza un mínimo de UF 1,0 en el año 2005 y un máximo de UF 2,7 en 1991. La incidencia tiene un promedio histórico de UF 1,5 por m2 neto edificado para los casi 30 años de estudio y el año pasado este indicador era de UF 1,75.
Nota: el precio de suelo corresponde al promedio de todas las transacciones realizadas en un año en la comuna, sin diferenciar entre suelo para desarrollo en densidad y para otros usos.
El estudio presentado demuestra que el precio del suelo siempre se ajusta a la máxima capacidad de desarrollo posible, y que este ajuste no es inmediato sino que tiene un desfase de aproximadamente 24 meses.
Fuentes Datos: Boletín Mercado de Suelos, Trivelli y Cia., 1990 - 2010. Compraventas Suelo, Inciti, 2011 - 2017.
Santiago cambió, la nueva administración piensa la comuna con menos densidad, observa que hay problemas por resolver producto del repoblamiento de las últimas décadas y propone cambios en las condiciones de desarrollo que reducen la rentabilidad del negocio inmobiliario. Las modificaciones normativas y la escasez de suelo en zonas de alta constructibilidad estabilizaron la actividad y desde hace un año el número de proyectos en venta es prácticamente el mismo. Pero la demanda por vivir en “el centro” se mantuvo estable y los proveedores de vivienda en densidad buscaron nuevas alternativas donde edificar torres.
Matta (baja densidad) entre Santa Isabel y San Miguel al fondo (alta densidad)
Así es como desde inicios del 2014 comienzan a modificarse los patrones de desarrollo hacia el sur y poniente de Santiago Centro para acoger parte de la demanda que antes tenía por destino el centro. Hacia el sur, en San Miguel, la oferta de proyectos en venta aumenta en un año de 38 a 46 edificios y al poniente, en Estación Central, pasa de 13 a 17.
Fuente: Inciti PRO+
El auge tiene características diferentes en cada comuna y se relaciona directamente con su condición urbana: normativa, transporte, calidad de espacios públicos, disponibilidad de suelo y equipamiento & servicio principalmente.
Mientras el indicador de calidad de vida urbana (Estudios Urbanos UC_CCHC_2014) ubica a Santiago Centro justo en la mitad de la tabla, Estación Central esta en el tercio inferior del ranking y San Miguel apenas supera al grupo con peor índice de la ciudad.
En Estación Central el número de departamentos por torre aumenta 30% en un año (Figura 1), y como la venta se dispara por sobre 200%, pasa de recibir 400 a 1.090 nuevos residentes por mes en un año (Figura 3). En San Miguel el tamaño de los edificios se mantiene estable, por lo que el aumento de 15% en las ventas produce el mismo incremento en la cantidad de gente que llega hoy a la comuna.
Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015
Hoy emigran hacia estas dos comunas aproximadamente mil personas por mes, aún por debajo de las 1.400 de Santiago en la actualidad y lejos de las casi dos mil que recibía la comuna central el año pasado.
En Estación Central, la superficie promedio en torres de casi mil departamentos baja a 34 m2 o -12% en un año (Figura 4). Como el precio pasa de $ 39 a 40 millones, el valor unitario sube 17% y trepa a $1,2 millones por metro cuadrado (Figura 6), 4 puntos por sobre la suba en San Miguel y 13 sobre Santiago Centro.
Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015
Los dos nuevos “vectores” de crecimiento tienen marcadas diferencias en las características que toma el desarrollo. San Miguel diversifica la oferta y consolida nuevos barrios con más proyectos de viviendas a menor precio; en tanto Estación Central, que no tenía desarrollo, recoge la demanda de grupos de menores ingresos con una oferta uniforme caracterizada por torres de gran altura y densidad, bajo metraje de departamentos y una concentración importante de edificios en las proximidades de las estaciones de metro más cercanas al límite con Santiago Centro.
En definitiva, si por un lado la diversificación contribuye a conformar una comuna más diversa e integrada para que más gente se beneficie de las buenas condiciones urbanas, por el otro las características uniformes de la oferta y del cliente objetivo generan segregación y son una fuente potencial de problemas en una comuna con un indicador de calidad de vida muy por debajo de las comunas con mejor calificación de la ciudad.
Proyecto Alto Las Rejas : Suksa : 30 Pisos : 900 departamentos : 80% vendido : 32 m2 promedio
Fuente: Campo PxQ. Mayo 2015
