domingo, 4 de noviembre de 2018

Arriendo: Una Alternativa a la Venta Retail

Comprar un departamento nuevo en comunas de clase media cuesta hoy $ 79 millones, en tanto que uno usado tiene un valor de $ 72 millones promedio. Para adquirir una propiedad con financiamiento bancario hay que ahorrar un pie de 15 a 20% del precio, y la cuota mensual o dividendo no puede ser superior a un cuarto de los ingresos del grupo familiar. Dicho de otra manera, para comprar una propiedad de este tipo se necesita tener ahorrados entre $ 14 y 16 millones y ganar al menos $ 1,3 millones al mes.

El salario de una familia de ingresos medios es de $ 500 mil mensual, lo que implica que solo 4 de cada 10 familias en Santiago Metropolitano pueden acceder a la compra de un departamento. Ante esta realidad, y considerando que los salarios crecen 1,1% anual versus 7,4% estimado para las propiedades durante la última década, es comprensible que parte importante de las personas solucionen sus necesidades habitacionales a través del arriendo.

Para arrendar no hacen falta ahorros, solo un mes de garantía, y que el canon de arriendo mensual no sea mayor a un tercio de los ingresos del arrendatario. Bajo estas condiciones, el universo de familias que pueden acceder a una vivienda bajo esta modalidad de tenencia claramente es superior al de aquellas que la pueden comprar. Quizás sea esta una de las razones más importantes detrás del pujante mercado de arriendo que tiene mensualmente casi tantas transacciones como el mercado de las ventas residenciales.

De los casi 6 mil arriendos mensuales, el 35% se da en las comunas centrales de ingresos medios, con Santiago Centro representando un tercio de este universo. El canon mensual promedio en estas comunas es de $ 503 mil pesos y la vacancia actual la estimamos entre 3,6%. Las propiedades que se ofrecen, se ocupan en 56 días promedio, con una rentabilidad del 7,5% anual.


El volumen y alto dinamismo de este mercado de arriendo, sumado a la buena rentabilidad y poco profesionalismo de quienes intermedian y operan hoy las propiedades, explican porqué varias empresas ingresaron al negocio del arriendo construyendo o comprando sus propios edificios. Operando bajo esta modalidad hay 20 edificios en la ciudad pertenecientes a las firmas Euro Level y Blue Home entre las más destacadas. Estos edificios tienen una vacancia de solo el 1,3% para un parque estimado en 6 mil unidades. Existen ademas 3 edificios en desarrollo que pronto se agregarán al parque existente y 11 más que se encuentran en etapa de aprobación.

En definitiva, la tendencia nacional e internacional es hacia una participación cada vez mayor del arriendo por sobre la propiedad. Es por eso que Inciti junto al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la P. Universidad Católica de Chile, se propone continuar siguiendo la evolución de este mercado en Santiago y el resto del país.

Puede también ver publicación en El Mercurio del 06 | 11 | 2018 Aqui!



sábado, 20 de enero de 2018

Cómo vivimos: radiografía de barrios en altura

Inciti | Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Pontificia Universidad Católica de Chile

Esta primera entrega del reporte “Cómo vivimos” tiene por fin presentar un conjunto de indicadores clave para conocer las características de la vivienda y entorno de distintos barrios en altura de la ciudad, poniendo en evidencia la calidad urbana de cada sector en términos de sus atractivos y carencias. La altura y densidad de los edificios, la cantidad de personas con que se comparte un ascensor, la calidad de las veredas y árboles en las calles, la distancia a estaciones de metro y las características de las obras futuras son algunos de los indicadores que permiten comparar los distintos barrios considerados en el estudio, de los cuales presentamos ahora dos: La Florida Central y La Dehesa Central.

Comunidad: Personas por Edificio | Vecinos por Ascensor | Puertas por Piso



Ingreso Familiar: Residentes en el Barrio | Compradores | Arrendatarios

Precios: Dividendo Mensual Compra Nuevo | Arriendo Mensual



Calidad Urbana: Cobertura Vegetal | Veredas en Buen Estado



Equipamiento: M2 por Habitante de Plazas, Clubes y Colegios



El análisis de correlación entre los indicadores y el precio promedio de venta y arriendo en cada uno de los ocho barrios incluidos en esta primera entrega de “Como Vivimos” muestra que: 
  • La gente se fija mucho en el tamaño y programa del departamento: en el caso de la compra con correlaciones de 0,80 con la superficie y 0,91 con la cantidad de camas, mostrando más flexibilidad en el arriendo con correlaciones de 0,74 y 0,56 para el tamaño y la cantidad de camas respectivamente.
  • La cantidad de habitantes que tendrá el edificio y los vecinos por piso no son tan relevantes al momento de la elección: Las correlaciones son débiles en el caso de la compra con -0,35 para la densidad del edificio y -0,13 para los vecinos del piso, probablemente porque la gran mayoría de las compras se hacen cuando el edificio está en construcción y no hay forma de saber cómo serán estos indicadores. Esto se verifica cuando observamos correlaciones negativas más altas en el caso del arriendo, pasando a -0,39 y -0,18 para densidad del edificio y vecinos por piso. 
  • Los barrios están altamente segregados: El ingreso promedio del barrio y el precio de los departamentos tienen una correlación de 0,91. 
  • La cantidad de árboles y plazas inciden fuertemente en el precio: Entre los indicadores de calidad del barrio, las correlaciones más altas corresponden a cobertura vegetal y áreas verdes. Para el caso del precio de venta, las correlaciones son de 0,82 para arbolado y 0,90 para plazas, en tanto en el arriendo esta relación sube a 0,90 y 0,91 respectivamente. El verde, tan ausente en tantos barrios de la ciudad, es uno de los atributos más valorados al momento de comprar o arrendar. 
Más sobre este estudio en:


Reportaje completo El Mercurio aquí.

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