tag:blogger.com,1999:blog-58826988084308528262024-03-05T06:29:18.199-03:00Inciti Ciudad y DesarrolloIncitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.comBlogger21125tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-45556381530166182012019-10-11T18:53:00.000-03:002019-10-14T12:42:04.150-03:00Mas allá del aumento de preciosPor Marcelo Bauza. Inciti <br />
<span style="font-family: inherit;"><span style="color: black; font-size: 12pt;"> <style><!--
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En Chile, proveedores y consumidores de vivienda realizan sus transacciones en un mercado que funciona en base a reglas que representan los usos, costumbres y valores propios del país. Las familias que compran una vivienda adquieren un conjunto de beneficios que van mucho más allá de la superficie o programa. Quienes toman esta decisión evalúan no solo la propiedad, sino también las características del barrio, sus vecinos más próximos y las posibilidades de financiamiento a las que pueden optar, en una de las decisiones de compra más complejas que debe hacer una persona en su vida.<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgAiNCU3hwFmPETx8hm7x9IFy16bd_39XtVWbVxlAwVec655e8pm3NjVo1050LV6f-rFb9Bs-md_5EE6InETG-zs64gTS-TS51j24w4vtvnuy5wlYlHAUZvqVKtcjU49rS_Pd5-IkkR2Yo-/s1600/300819+XYZ.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="767" data-original-width="1100" height="278" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgAiNCU3hwFmPETx8hm7x9IFy16bd_39XtVWbVxlAwVec655e8pm3NjVo1050LV6f-rFb9Bs-md_5EE6InETG-zs64gTS-TS51j24w4vtvnuy5wlYlHAUZvqVKtcjU49rS_Pd5-IkkR2Yo-/s400/300819+XYZ.jpg" width="400" /></a></div>
<br />
Para los productores de vivienda se trata de una operación comercial, con un proceso bien conocido y definido en que el precio de los insumos (entre ellos el “suelo”) es parte del tipo de desarrollo más adecuado y rentable para el mejor negocio posible. Hay inmobiliarios expertos en edificios de densidad media con alto estándar de arquitectura y materialidad, y otros que se especializan en edificios de gran altura con un eficiente modelo constructivo. Unos miran condiciones de entorno como arbolado, calidad de las construcciones vecinas, grupo socioeconómico predominante, vistas potenciales y proximidad de colegios, comercio y vías de acceso. Otros, cercanía al metro y que la normativa les permita densidades sobre mil habitantes por hectárea. En ambos casos, están en el negocio desde hace décadas, con mejoras constantes en los procesos constructivos, comerciales y financieros.<br />
<br />
Pero las condiciones cambian, y el negocio inmobiliario hoy presenta dificultades de viabilidad por dos motivos fundamentales. El primero tiene que ver con el agotamiento de la “ciudad de calidad” para el desarrollo de proyectos dirigidos a clases medias, el segundo la disminución de la capacidad de compra por el aumento constante del precio de las viviendas. <br />
Las soluciones propuestas se han dividido entre aquellas que promueven más mercado y las que insisten en mayor participación estatal. Pensar las soluciones de forma binaria no es una buena idea ante un problema de tanta complejidad.<br />
<br />
Si bien es evidente la necesidad de un cambio regulatorio que modifique los incentivos vigentes, este debe responder a una visión clara respecto al tipo de ciudad que queremos, de modo tal que las nuevas condiciones de desarrollo para la industria cumplan con el objetivo de asegurar la rentabilidad del negocio y el acceso a la vivienda, a la vez que construimos ciudades más sustentables, atractivas y diversas.<br />
<br />
La creación de instancias de dialogo e investigación para el desarrollo conjunto de soluciones al problema, puede ser una de las funciones más relevantes del Estado en esta instancia. Solo el conocimiento profundo y la conexión continua con la realidad cotidiana de todos los grupos de interés involucrados, nos permitirá encontrar el camino hacia un mejor estándar habitacional en el país. <br />
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<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;"><br /></span></span>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ES-CL">Entre los años
2011 y 2018 tanto la producción de departamentos nuevos, como la venta y sus
precios, muestran incrementos de 47,7%, 59,8% y 67,4% respectivamente. Si bien
los años 2011 y 2014 muestran una baja en la producción, el total de unidades
edificadas pasa de 75 mil en el 2011 a mas de 110 mil el último año. Las ventas
acumuladas<a href="https://www.blogger.com/blogger.g?blogID=5882698808430852826#_ftn1" name="_ftnref1" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="ES-CL" style="line-height: 107%;">[1]</span></span></span></span></a>
siguen esta tendencia y pasan de 51 mil a 81 mil, lo mismo que el precio
unitario que llega a 73,3 UFm2<a href="https://www.blogger.com/blogger.g?blogID=5882698808430852826#_ftn2" name="_ftnref2" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="ES-CL" style="line-height: 107%;">[2]</span></span></span></span></a>
en el 2018 desde 43,8 UFm2 que promediaba el año 2011.</span></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiY1h_LL5np_C2C4RaLyz7o6I3PYo8SI7unoqbHNcfQsheutWNq541D1DjnPtmvezSxBalSYGoP9WcvoMSXtWno0SSlcs33Ob1Gp3tcLEjLUmCX4t7TlbOKb_Mn6tfrL8vAoOV1XKX8t6QW/s1600/G1.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="930" data-original-width="1574" height="236" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiY1h_LL5np_C2C4RaLyz7o6I3PYo8SI7unoqbHNcfQsheutWNq541D1DjnPtmvezSxBalSYGoP9WcvoMSXtWno0SSlcs33Ob1Gp3tcLEjLUmCX4t7TlbOKb_Mn6tfrL8vAoOV1XKX8t6QW/s400/G1.png" width="400" /></a></div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-size: xx-small;">Fuente: Encuesta Proyectos en Venta. Inciti 2011 - 2018</span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ES-CL">Que las ventas
hayan mostrado un incremento permanente, a la vez que sube también el precio se
debe al nuevo rol que ocupa un grupo en particular de compradores. Los
departamentos adquiridos por inversionistas para ser arrendados aumentan 142% en
7 años. Si para el 2011 estos representaban el 18% del total de las ventas, en
el 2018 las compras por este concepto alcanzan 44% del total. </span></span></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh68FN6u2vySkB6nB1dHQJf9dwRwSnUfiw6jAvFy3wDId4tr4erlbHtISY3prjp0t6AUqTbzwnNHQYDvO1d1csBXNeNImZcmO8o37xzSiPYghyGw0QazmdPzJbBWFoZqSn_P4Z2ZUd5bZlV/s1600/G2.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="930" data-original-width="1574" height="236" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh68FN6u2vySkB6nB1dHQJf9dwRwSnUfiw6jAvFy3wDId4tr4erlbHtISY3prjp0t6AUqTbzwnNHQYDvO1d1csBXNeNImZcmO8o37xzSiPYghyGw0QazmdPzJbBWFoZqSn_P4Z2ZUd5bZlV/s400/G2.png" width="400" /></a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: center;">
<span style="font-size: xx-small;"><span lang="ES-CL"> Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ES-CL">Las compras <span> </span>para inversión se concentran en el anillo
pericentral (59,2%), y en menor medida en Santiago Centro (21,7%), mostrando el
pericentro un aumento constante en su participación al tiempo que disminuye la
del centro. </span></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhIUPZMlVfvLnEOx2DA4kSQHLdQp5oPisrt7X3N_IEKQQLbMNf66-8ytD2kIDrhuuj8AQSMBqDfiaH0KmXxqw1_vJZbMnpoTmyaGDZTSKGJlpGlbufsbeDZBdbHn2u2oc99OGURPzOWa5KH/s1600/G3.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="930" data-original-width="1574" height="236" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhIUPZMlVfvLnEOx2DA4kSQHLdQp5oPisrt7X3N_IEKQQLbMNf66-8ytD2kIDrhuuj8AQSMBqDfiaH0KmXxqw1_vJZbMnpoTmyaGDZTSKGJlpGlbufsbeDZBdbHn2u2oc99OGURPzOWa5KH/s400/G3.png" width="400" /></a><span lang="ES-CL"></span><br /><span lang="ES-CL"><span style="font-size: xx-small;"><span lang="ES-CL"> Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108</span></span></span></div>
<span style="font-size: small;">
</span><div class="MsoNormal" style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL"><style>
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<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ES-CL">Los
departamentos adquiridos como inversión suelen ser de menores dimensiones que
los comprados para habitar. Un 27,7% de las compras de inversionistas son de
unidades de 30 m2 o menos, en tanto que solo <span> </span>9,6% de las compras para habitar corresponden
a este metraje.</span></span></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgzYKnbTm75aVLljO-9s_DZ4HjoaZavX6IlfY8kIxldfyqA0G4f4kjVX3EBYe9zxH5CQTUfuNUK7VXW6pil9Mv6PA0fMrXbA3erHDZXo5SpZDKbqBGjZGpoAoSCgQKjgySryKFmgseVwVkg/s1600/G4.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="930" data-original-width="1574" height="236" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgzYKnbTm75aVLljO-9s_DZ4HjoaZavX6IlfY8kIxldfyqA0G4f4kjVX3EBYe9zxH5CQTUfuNUK7VXW6pil9Mv6PA0fMrXbA3erHDZXo5SpZDKbqBGjZGpoAoSCgQKjgySryKFmgseVwVkg/s400/G4.png" width="400" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
<span lang="ES-CL"><span style="font-size: xx-small;"><span lang="ES-CL">Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108</span></span></span></div>
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</style><br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;">
<span lang="ES-CL"> </span></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: inherit;"><span lang="ES-CL">Otra conclusión
importante de nuestro análisis es la relevancia que adquieren las compras de
personas naturales en relación a las compras de personas jurídicas. Este grupo
tiene el 72% de participación en las 3.800 unidades que se venden como
inversión a personas y empresas en el 2011, en tanto al 2018 su participación
se incrementa 10 puntos llegando a 82% sobre las casi 10 mil unidades vendidas
con este fin. Aunque la mayoría de los inversionistas adquiere solo un
departamento, 30% de las personas naturales compraron 2 o más departamentos
durante los últimos 7 años.</span></span></span>
</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL">Finalmente, la
correlación positiva observada entre producción y precio de departamentos
nuevos, sumada al alza que han mostrado ambas variables durante los últimos
años, permiten cuestionar la hipótesis de que el alto precio de los
departamentos se deba a las restricciones que impone la regulación urbana a la
oferta de nuevos edificios. Lo que ha ocurrido más bien es un traspado de la
propiedad desde las inmobiliarias a un grupo “intermediador” con el poder
adquisitivo y capacidad de financiamiento requeridos para acceder a estos
departamentos con precios inaccesibles para más del 60% de los hogares de la
ciudad, quienes tienen de aquí en más al arriendo como única opción para
acceder a una vivienda en zonas centrales.</span></span></div>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<style>
<!--
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<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="mso-element: footnote-list;">
<br />
<hr align="left" size="1" width="33%" />
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText">
<span style="font-size: x-small;"><a href="https://www.blogger.com/blogger.g?blogID=5882698808430852826#_ftnref1" name="_ftn1" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="ES-CL"><span><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="ES-CL" style="font-family: "Calibri", sans-serif; line-height: 107%;">[1]</span></span></span></span></span></a><span lang="ES-CL"> </span><span lang="ES">Venta Acumulada:
Total de unidades vendidas en los proyectos con stock disponible.</span></span></div>
<span style="font-size: x-small;">
</span></div>
<span style="font-size: x-small;">
</span><div id="ftn2" style="mso-element: footnote;">
<span style="font-size: x-small;">
</span><div class="MsoFootnoteText">
<span style="font-size: x-small;"><a href="https://www.blogger.com/blogger.g?blogID=5882698808430852826#_ftnref2" name="_ftn2" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="ES-CL"><span><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="ES-CL" style="font-family: "Calibri", sans-serif; line-height: 107%;">[2]</span></span></span></span></span></a><span lang="ES-CL"> </span><span lang="ES">Precio Cotizado
en Salas de Venta / Superficie Útil + 50% Superficie Terraza</span></span></div>
</div>
</div>
<style>@font-face {
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<br />
La presión de la gente sobre las autoridades y los excesos de la industria inmobiliaria han resultado en cambios a los planes reguladores que disminuyen considerablemente densidades de desarrollo y alturas máximas permitidas, buscando promover una escala mas humana en las edificaciones futuras.<br />
<br />
<h4>
Providencia | Santiago | Conchalí<br />Alturas máximas 7 pisos & Precio Promedio Suelo 2018.</h4>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgqwmFjMHJvFccwAgDDfgq-1R7NBum6zRMqGsITrgwhFGrSWfxP5J-SP5kYL2azoADdWkEzpbyGB2j5C5LpEXS5bjBi5F-YQNOykzsW7aQfYyvI8qKBjZt8qz-f7zzDoNIk3wLd09_s6uAt/s1600/Metro_no_suficiente_7P%252BUFm2.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="689" data-original-width="1250" height="352" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgqwmFjMHJvFccwAgDDfgq-1R7NBum6zRMqGsITrgwhFGrSWfxP5J-SP5kYL2azoADdWkEzpbyGB2j5C5LpEXS5bjBi5F-YQNOykzsW7aQfYyvI8qKBjZt8qz-f7zzDoNIk3wLd09_s6uAt/s640/Metro_no_suficiente_7P%252BUFm2.png" width="640" /></a></div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
Ahora estamos ante un mosaico de comunas que, sin demasiados atributos urbanos, buscan imitar los planes reguladores más progresistas de las zonas más ricas de la ciudad como Providencia, Vitacura o Lo Barnechea. Este es un primer paso hacia una ciudad más homogénea, pero sigue faltando un plan integral que tenga por objeto la mejora constante del espacio público* a fin de que en toda la ciudad se alcance pronto el mismo estándar de calidad que hoy tienen los barrios donde todos quisiéramos vivir.<br />
<h4>
Providencia | Santiago | Conchalí<br />Cobertura vegetal 2018 & Precio Departamentos Nuevos 2019 </h4>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjEL9_KGewQSbFYQ2yTBF6tEHt3F4Y4t0cZGzGifWElDLhfDy1tyZHJ0y9bp0K1xJcECGPVasygOawHkDPtMOWQPy3gmJDmVwSsNZ8O3GAXE8DAsjC6_QGRTTYqHoIwIkslmSzFcPD3cIzp/s1600/Metro_no_suficiente_VERDE%252BUF.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="689" data-original-width="1250" height="352" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjEL9_KGewQSbFYQ2yTBF6tEHt3F4Y4t0cZGzGifWElDLhfDy1tyZHJ0y9bp0K1xJcECGPVasygOawHkDPtMOWQPy3gmJDmVwSsNZ8O3GAXE8DAsjC6_QGRTTYqHoIwIkslmSzFcPD3cIzp/s640/Metro_no_suficiente_VERDE%252BUF.png" width="640" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br /><br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Es una simplificación pensar que más líneas de metro es condición suficiente para alcanzar este ideal de ciudad en el que habría mas suelo para la industria inmobiliaria. Es necesario que coordinemos esfuerzos y exijamos al sector público una visión de cómo convertir a Santiago en una metrópolis donde un alto estándar urbano sea la norma y no la excepción como ocurre hoy en día.<br />
<br />
Finalmente, sería bueno que cambiemos la forma cómo nos referimos al problema: “en Santiago no falta suelo, lo que falta es ciudad de calidad”. La ciudad es la expresión física de las reglas que organizan nuestra sociedad, no es un esfuerzo individual aislado y menos puede ser privatizada porque se destruye el tejido que nos une.<br />
<br />
Marcelo Bauzá<br />
Co Fundador | Director<br />
Inciti PxQ<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
* Se entiende por espacio público a veredas, calles, ciclovías, antejardines, arbolado público, plazas y mobiliario urbano entre otros.Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-49397690523591316702019-04-26T10:38:00.000-04:002019-05-01T18:45:12.185-04:00Por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas crece cuatro veces<h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span style="font-weight: normal;">Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC - Inciti
</span></span></span></h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL">Mucho
se ha hablado sobre el mercado de vivienda en el Área Metropolitana de Santiago
(AMS) y las importantes alzas de precio que ha sufrido durante los últimos 10
años. Si bien existen distintas miradas respecto de las causas para este
explosivo aumento, aún falta afinar datos y metodologías para llegar a
mejores conclusiones. En esta línea, el Instituto de Estudios Urbanos y
Territoriales de la Pontificia Universidad Católica junto con la consultora
Inciti, han desarrollado un índice de precios (nominal y real) de vivienda en
el AMS, tanto para propiedades nuevas como usadas, desde el año 2009 hasta la actualidad.</span>
<span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">El índice desarrollado se basa en una modelación
econométrica de precios hedónicos que consiste en identificar la importancia
relativa de cada atributo del inmueble, y establecer un precio de la propiedad
en función de los mismos.</span></span></span><br />
<br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">
<span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">La
creación de este índice de precios de vivienda permite transparentar
información agregada de transacciones de propiedades para aportar al
conocimiento y debate sobre el desarrollo de nuestras ciudades. En este
sentido, consideramos revelador el hecho que se puedan comparar
los índices de precios nominales (o en pesos) de las vivienda con la variación que
en el mismo período tuvo el ingreso autónomo del hogar según la encuesta Casen
del MDS. Conocer como evoluciona la brecha entre salarios y precios de la
vivienda es de gran importancia para la discusión sobre el acceso a la
vivienda.</span>
<style>
<!--
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<h3>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"></span></span></span></h3>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"></span><span lang="ES-CL">En líneas
generales, existe un aumento sostenido
tanto de los precios de viviendas nuevas como usadas en todos los sectores del AMS (centro, pericentro, norte, sur, oriente y poniente).
Por otra parte, la evolución de los salarios según el Ingreso Autónomo del
Hogar de la encuesta Casen, muestra un incremento muy inferior en el mismo periodo (solo 22%), generandose una importante brecha entre el aumento de precios de la
vivienda y los salarios.</span></span></span></div>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">
</span></span><br />
<h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"><style>
<!--
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--> </style><span style="font-weight: normal;">Indice Real (UF)</span></span></span></span></h4>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"></span><span lang="ES-CL">El índice real
de precios calculado indica que, en promedio, las propiedades aumentaron un 66%
desde el año 2009 o 6,6% anual. Al desagregar por zonas de estudio, la comuna
de Santiago es la que más aumentó con 96%, mientras que el pericentro
(comprendido por las comunas de Recoleta, Independencia, Quinta Normal,
Estación Central, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel, Macul, Ñuñoa y Providencia)
lo hizo un 77%. La zona oriente del AMS es la que presenta mayor volatilidad de
precios, sobre todo a partir el año 2016.</span></span></span></div>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">Justamente, y como lo muestra el gráfico siguiente, a partir
del año 2016 las viviendas nuevas crecen a mayor tasa que las usadas, coincidiendo
con la modificación del IVA a la construcción.</span></span></span><br />
<h3>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span style="font-weight: normal;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">Indice Real Precios Viviendas 2009 | 2018</span></span><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"><span style="font-weight: normal;"> </span></span></span></span></h3>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEikLI38WP5M_4yDUfHsNddJAF81NHhpX5naDIH8vh502Pl0lThoMcls4HGwVwWOGD5e-8gJPCN1KIkqZ0fZDL_QO-wgVzCei4pKvxHyMAupXTUsLETZdrGixm-qHCSB1GCyqNsgVNrCObR_/s1600/Indice+Real.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="878" data-original-width="1450" height="193" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEikLI38WP5M_4yDUfHsNddJAF81NHhpX5naDIH8vh502Pl0lThoMcls4HGwVwWOGD5e-8gJPCN1KIkqZ0fZDL_QO-wgVzCei4pKvxHyMAupXTUsLETZdrGixm-qHCSB1GCyqNsgVNrCObR_/s320/Indice+Real.png" width="320" /></a></span></span></div>
<h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span style="font-weight: normal;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">Indice Nominal ($)</span></span><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"><span style="font-weight: normal;"> </span></span></span></span></h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">
<span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">El
índice nominal muestra un alza aún mayor de precios porque incorpora la
inflación en el cálculo. Así, el precio promedio sube un 113% respecto al año
2009, lo que equivale a un crecimiento de 11,3% anual. Al igual que en el caso
del índice real, este índice también muestra el desacople entre precios de nuevas
y usadas a partir del año 2016 hasta el primer trimestre del 2018 producto del
cambio en la ley tributaria.</span>
<style>
<!--
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</style></span></span></span><br />
<h3>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span style="font-weight: normal;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">Indice Nominal Precios Viviendas 2009 | 2018</span></span></span></span></span></h3>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjVta07Z_dJbVov2QQkxqb2MbC-MTDHWG52uUhpFQrlWwkoZzVR1QggSgIFixkVrAYzTbCGP28Mmz0C1oFeaUMmch4FrnXSh02fdh8rqNLt5n-feF3vjlbStC99a0V5VR4aFlbUYH0VwRaD/s1600/Indice+Nominal.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="878" data-original-width="1450" height="193" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjVta07Z_dJbVov2QQkxqb2MbC-MTDHWG52uUhpFQrlWwkoZzVR1QggSgIFixkVrAYzTbCGP28Mmz0C1oFeaUMmch4FrnXSh02fdh8rqNLt5n-feF3vjlbStC99a0V5VR4aFlbUYH0VwRaD/s320/Indice+Nominal.png" width="320" /></a></span></span></div>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL" style="line-height: 115%;">
</span></span></span><br />
<h4 class="MsoNormal" style="line-height: normal;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span style="font-weight: normal;"><span lang="ES-CL">Precios de las viviendas y evolución de los ingresos</span></span></span></span></h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">
</span></span><br />
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span lang="ES-CL">La diferencia
entre los puntos finales de las curvas de precios de vivienda e ingreso
autónomo resultan en una diferencia de casi 100 puntos, lo que implica que por
cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas
aumenta cuatro veces. Esta brecha en constante aumento explica, en parte, porque
los bancos son más estrictos en las evaluaciones de colocaciones hipotecarias y
porque cada vez hay mas familias que optan por arrendar en lugar de comprar.</span></span></span></div>
<h3>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><span style="font-weight: normal;">Precio Viviendas vs. Salarios </span></span></span></h3>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgGOdsLi9dlKaW2NCaAy5jlPWIMtRt8xlj3X4eVVx_fxgocllJBtpWDqimz5F3d5JerfBN-4nB-IjLynxt6DVFxYCh2rQJZDvV3Rmu6LKkER5gYaNkNocjROaMIyxR9Bdw4bEG1GlQ-DTLL/s1600/Viviendas+vs+Salarios.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="860" data-original-width="1446" height="190" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgGOdsLi9dlKaW2NCaAy5jlPWIMtRt8xlj3X4eVVx_fxgocllJBtpWDqimz5F3d5JerfBN-4nB-IjLynxt6DVFxYCh2rQJZDvV3Rmu6LKkER5gYaNkNocjROaMIyxR9Bdw4bEG1GlQ-DTLL/s320/Viviendas+vs+Salarios.png" width="320" /></a></span></span></div>
<span lang="ES-CL" style="font-family: "calibri" , sans-serif; font-size: 11.0pt; line-height: 115%;"><style><span style="font-family: "Helvetica Neue", Arial, Helvetica, sans-serif;"><font size="3">
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<br />
<span lang="ES-CL" style="font-family: "calibri" , sans-serif; font-size: 11.0pt; line-height: 115%;"> </span>
<br />
<span lang="ES-CL" style="font-family: "calibri" , sans-serif; font-size: 11.0pt; line-height: 115%;"><style>
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<span lang="ES-CL" style="font-family: "calibri" , sans-serif; font-size: 11.0pt; line-height: 115%;"><style>Indire <br></style></span><br />
<span lang="ES-CL" style="font-family: "calibri" , sans-serif; font-size: 11.0pt; line-height: 115%;"> </span>
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</style>Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-86991592417921773412019-03-20T20:26:00.002-03:002019-03-22T12:10:30.561-03:00Oferta Arriendo y Red de Metro en Santiago MetropolitanoEl Instituto de Estudios Urbanos UC junto a Inciti deciden explorar la relación entre la red de metro y el mercado de arriendos de departamentos en Santiago Metropolitano. A partir de datos de la encuesta bimestral de ofertas de arriendo que aplica Inciti desde abril de 2018, se analiza el efecto que tiene el área de influencia de las estaciones de metro (radio de 600 metros) en la oferta de arriendos de departamentos, y las características del mercado dentro y fuera de esta área de influencia.<br />
<br />
Si en el año 2003 solo un 17% de los habitantes de Santiago vivía en condición de arriendo, en el 2017 esta cifra llega a 22% (1 de cada 5 personas), en relación directa con la densificación de las comunas centrales de la capital. En el mismo período, la red del Metro de Santiago se transforma en el principal medio de transporte de la ciudad y elemento estructurador del desarrollo urbano de la capital, tendencia consolidada con la reciente inauguración de la Línea 3 que conecta comunas tan distantes como Conchalí y La Reina.<br />
<br />
Entre abril de 2018 y enero del 2019 la oferta promedio de departamentos en arriendo es de 26 mil departamentos en Santiago Metropolitano, con 47% de esa oferta localizada dentro del área de influencia de las estaciones del Metro de Santiago. Del total de arriendos ofertados cerca del Metro, 7.301 o 59% del total próximo a una estación están dentro del área de influencia de la Línea 1, que conecta el poniente con el oriente de la ciudad.<br />
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<span style="font-weight: normal;"><i>“Que prácticamente la mitad de los departamentos ofertados estén dentro del área de influencia de alguna de las estaciones del Metro habla claramente de la relevancia que adquiere este atributo al momento de arrendar una propiedad. Esto tiene que ver con una alta valoración de la movilidad, comodidad y diversidad por parte de la gente que arrienda”</i></span><br />
<br />
La Línea 1 tiene los promedios de precio oferta de arriendo más altos; UF 35,3 ($973 mil) mensual, mientras que la Línea 5, segunda en concentración de oferta, llega solo a UF 23,4 ($608 mil) mensual. Finalmente, sobre la Línea 4 se ofrecen los departamentos con el precio más bajo de toda la ciudad, a UF 8,3 ($229 mil) mensual promedio.<br />
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Departamentos ofrecidos en arriendo, Área Influencia Líneas de Metro</h4>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhani3l02HnBHaXpQe4V4eS3-HH71ii5zkmtuBSPYzZKuSgVQu8O5Mam7EW4zIomdQtZxn1i9-SpE4N1UKS4ow4O0odfX4YV3006ZQLnkiWjFY8aFPpCEXT5XeIQGybj39R9uO1frOedGx7/s1600/140319_Tabla.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="416" data-original-width="967" height="273" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhani3l02HnBHaXpQe4V4eS3-HH71ii5zkmtuBSPYzZKuSgVQu8O5Mam7EW4zIomdQtZxn1i9-SpE4N1UKS4ow4O0odfX4YV3006ZQLnkiWjFY8aFPpCEXT5XeIQGybj39R9uO1frOedGx7/s640/140319_Tabla.png" width="640" /></a></div>
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Si comparamos el precio de oferta arriendo en UFm2, las diferencias entre líneas se reducen considerablemente. La Línea 1 sigue liderando en precio unitario, con una diferencia respecto al valor más bajo de +52% (0,38 UFm2 vs. 0,25 UFm2), contrastando fuertemente con el +325% que existe entre el valor más alto y bajo en el caso del precio total (UF 35,3 vs. UF 8,3).<br />
<br />
<i>“Si tomamos como referencia el precio de arriendo, en la Línea 1 este es 3,3 veces más alto que en la Línea 4a, y sin embargo esta diferencia es tan solo de 0,5 veces en términos de precio por metro cuadrado. La explicación está en las superficies de los departamentos, que son en el caso de la Línea 1 (93 m2), 2,5 veces más grandes que los de la Línea 4a (27 m2)”.</i><br />
<br />
No sorprende que la oferta arriendo responda al nivel de ingresos y calidad urbana de cada barrio, pero si que las diferencias en términos de superficie sean tan grandes. Probablemente esto tenga relación con que sobre la Línea 1 se construye en densidad desde hace décadas, mientras que en varias otras zonas de la ciudad es un proceso relativamente reciente caracterizado por la construcción de departamentos de muy poca superficie.<br />
<h4>
Mapa Resumen</h4>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiwJOn_OnfrEjCM4HXTwVT94e615bqk6cKskL8wmAVJkwyt4tcBNRVEqOa3amU8YpFE3b1G1zuP_KOAf1UjhUEqO6VYnBxhn7YgeLTg8KLB_Y3vuFewddMcgnh29om_E3OtJpPaeLjtF_j9/s1600/Mapa+Arriendo.jpeg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="553" data-original-width="1076" height="328" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiwJOn_OnfrEjCM4HXTwVT94e615bqk6cKskL8wmAVJkwyt4tcBNRVEqOa3amU8YpFE3b1G1zuP_KOAf1UjhUEqO6VYnBxhn7YgeLTg8KLB_Y3vuFewddMcgnh29om_E3OtJpPaeLjtF_j9/s640/Mapa+Arriendo.jpeg" width="640" /></a></div>
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<br />Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-77991205662212288252018-12-17T19:26:00.002-03:002019-01-22T09:34:29.995-03:00IMA: Indicador Mercado Arriendo Departamentos. 6º Bimestre 2018<h3>
Inciti | IEUT P. Universidad Católica</h3>
El Indice de Mercado de Arriendo tiene por objetivos transparentar el mercado, facilitar la inversión y el ingreso de nuevos actores y apoyar al diseño de políticas públicas. En esta primera entrega, presentamos los resultados generales para el Gran Santiago y para los tres sectores mas relevantes.<br />
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Parque en Arriendo</h4>
El parque total de departamentos en tenencia arriendo se estima en 325.851 unidades, con un incremento de 0,7% respecto al bimestre anterior, lo que implica la recepción de 2.145 nuevas unidades durante los últimos 60 días.<br />
<br />
Centro Oriente tiene 63% del parque, seguido del Sur Oriente con 13% y Norte con 11%. El sector más dinámico fue el Sur Oriente con un aumento de 1% del parque.<br />
<h4>
Vacancia Arriendo</h4>
La vacancia en el Gran Santiago es actualmente de 5,4%, con un incremento respecto al bimestre anterior de 9,8% producto del ingreso de 1.670 nuevas ofertas al mercado.<br />
<br />
El Centro Oriente tiene el 73% de la oferta publicada, con una vacancia estimada de 6,2% tras un aumento de 10,4% respecto a Setiembre 2018. El Sur Oriente tiene 6% de la oferta y una vacancia de 2,5%. El sector Norte participa 10% en la oferta actual, con una vacancia que llega a 5,2%.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgGsYsE8pg2QFZ0OSotP72xz9rd4nsrE1CxNVs5A-4oRQt4kjQPxCl66meOAJijPZlAOpGniAM5nOLXVK69okIPpNVAI9CAR0A4dca6LXEarfTAHVtACkYgEVMURAQOVGl3UJjlwA5QTlaS/s1600/G_Vacancia.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="511" data-original-width="1235" height="264" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgGsYsE8pg2QFZ0OSotP72xz9rd4nsrE1CxNVs5A-4oRQt4kjQPxCl66meOAJijPZlAOpGniAM5nOLXVK69okIPpNVAI9CAR0A4dca6LXEarfTAHVtACkYgEVMURAQOVGl3UJjlwA5QTlaS/s640/G_Vacancia.jpg" width="640" /></a></div>
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<span style="text-align: center;">Valorización Parque (nuevo & usado)</span></h4>
El precio promedio de los departamentos en el Gran Santiago se estima en $ 120 millones, aumentando 2,4% en relación a Setiembre.<br />
<br />
Centro Oriente promedia $ 159 MM con un aumento de 2,7% respecto al bimestre anterior, Sur Oriente promedia $ 64 MM con 3,1% de aumento y el Norte $ 54 MM con 1,9%.<br />
<h4>
Canon Arriendo Mensual</h4>
El precio de la oferta arriendo en el Gran Santiago es de $ 750 mil mensual con un aumento de 1,2% respecto al bimestre pasado. Este promedio había caído -0,5% y -2,5% en los dos bimestres anteriores.<br />
<br />
El sector Centro Oriente tiene un valor mensual de $ 980 mil con una suba de 1,6% en relación al bimestre anterior, el Sur Oriente $ 390 mil con 0,7% de aumento y el Norte $ 440 mil con ajuste a la baja de -0,5%.<br />
<h4>
Rentabilidad Bruta</h4>
Como consecuencia del aumento de la tasa de vacancia, la rentabilidad promedio pasa de 7,0% a 6,8%, mostrando una caída de 1,7% respecto a Setiembre.<br />
<br />
La rentabilidad promedio en el Centro Oriente es de 6,6%, en el Sur Oriente 6,8% y en el Norte 8,9%.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEio_zLC6-GOhC77rpO-P51K7xrX1Ve4jq0dYzkIDRp7JAWoHP0HAN5LCtvhv6RA99P8yv1SG93EaODu8r73wr9v3n5PGaHcW1GYZcoN3o092fnHaoJXyImGeEgVfgoMyZR4KDhTvcbw7Ybw/s1600/G_Rentabilidad.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="508" data-original-width="1234" height="262" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEio_zLC6-GOhC77rpO-P51K7xrX1Ve4jq0dYzkIDRp7JAWoHP0HAN5LCtvhv6RA99P8yv1SG93EaODu8r73wr9v3n5PGaHcW1GYZcoN3o092fnHaoJXyImGeEgVfgoMyZR4KDhTvcbw7Ybw/s640/G_Rentabilidad.jpg" width="640" /></a></div>
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Multifamily</h4>
Durante el mes de noviembre realizamos la primera encuesta a Edificios Residenciales en Arriendo o Multifamily. Se localizaron 24 edificios, de los cuales 14 están en operaciones, 5 en obra y 5 con permisos de edificación.<br />
<br />
Los edificios en operaciones suman 3.105 departamentos, de los cuales 261 se encuentran disponibles. Esta vacancia es producto del reciente ingreso de un nuevo edificio de la marca Level de Euro, con 148 unidades disponibles. La vacancia estimada para el conjunto de los edificios sin el nuevo proyecto de Level, es de 3,4%.<br />
<br />
Los principales controladores en este mercado son Euro con 32% de la superficie y 36% de las unidades y Blue Home con 20% y 22% respectivamente.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiN9cQd3TVsGQwQXkCx52frMZUE-r2Dgl_etLfRyQbKRau8xOEM4lEqooqSWptcTZmv1_17x-ygxgrzoJT6OAUarLmNieT4fpm6m1_0KlNxddt099onun9pygA-cvad6JO06FiiStWmPxsi/s1600/G_Multifamily.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="648" data-original-width="1073" height="386" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiN9cQd3TVsGQwQXkCx52frMZUE-r2Dgl_etLfRyQbKRau8xOEM4lEqooqSWptcTZmv1_17x-ygxgrzoJT6OAUarLmNieT4fpm6m1_0KlNxddt099onun9pygA-cvad6JO06FiiStWmPxsi/s640/G_Multifamily.jpg" width="640" /></a></div>
<br />Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-21438282930326192222018-11-04T23:13:00.000-03:002018-11-07T15:38:48.152-03:00Arriendo: Una Alternativa a la Venta RetailComprar un departamento nuevo en comunas de clase media cuesta hoy $ 79 millones, en tanto que uno usado tiene un valor de $ 72 millones promedio. Para adquirir una propiedad con financiamiento bancario hay que ahorrar un pie de 15 a 20% del precio, y la cuota mensual o dividendo no puede ser superior a un cuarto de los ingresos del grupo familiar. Dicho de otra manera, para comprar una propiedad de este tipo se necesita tener ahorrados entre $ 14 y 16 millones y ganar al menos $ 1,3 millones al mes.<br />
<br />
El salario de una familia de ingresos medios es de $ 500 mil mensual, lo que implica que solo 4 de cada 10 familias en Santiago Metropolitano pueden acceder a la compra de un departamento. Ante esta realidad, y considerando que los salarios crecen 1,1% anual versus 7,4% estimado para las propiedades durante la última década, es comprensible que parte importante de las personas solucionen sus necesidades habitacionales a través del arriendo.<br />
<br />
Para arrendar no hacen falta ahorros, solo un mes de garantía, y que el canon de arriendo mensual no sea mayor a un tercio de los ingresos del arrendatario. Bajo estas condiciones, el universo de familias que pueden acceder a una vivienda bajo esta modalidad de tenencia claramente es superior al de aquellas que la pueden comprar. Quizás sea esta una de las razones más importantes detrás del pujante mercado de arriendo que tiene mensualmente casi tantas transacciones como el mercado de las ventas residenciales.<br />
<br />
De los casi 6 mil arriendos mensuales, el 35% se da en las comunas centrales de ingresos medios, con Santiago Centro representando un tercio de este universo. El canon mensual promedio en estas comunas es de $ 503 mil pesos y la vacancia actual la estimamos entre 3,6%. Las propiedades que se ofrecen, se ocupan en 56 días promedio, con una rentabilidad del 7,5% anual.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjSt-jHgmHbgBz3ogEGH7gPF-ZfZSGi1sIlOhYRwJ99zDAS1jb1fxBPMokhYak7WmSvZE-Q9BuCEmgDvdMoM8yFLhsElPyt4DQdsu_TR_yt_g27KsUuIxrcU614nktFY-D_WC3FII9n9cFN/s1600/Graficas+Arriendo.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="715" data-original-width="1439" height="315" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjSt-jHgmHbgBz3ogEGH7gPF-ZfZSGi1sIlOhYRwJ99zDAS1jb1fxBPMokhYak7WmSvZE-Q9BuCEmgDvdMoM8yFLhsElPyt4DQdsu_TR_yt_g27KsUuIxrcU614nktFY-D_WC3FII9n9cFN/s640/Graficas+Arriendo.jpg" width="640" /></a></div>
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El volumen y alto dinamismo de este mercado de arriendo, sumado a la buena rentabilidad y poco profesionalismo de quienes intermedian y operan hoy las propiedades, explican porqué varias empresas ingresaron al negocio del arriendo construyendo o comprando sus propios edificios. Operando bajo esta modalidad hay 20 edificios en la ciudad pertenecientes a las firmas Euro Level y Blue Home entre las más destacadas. Estos edificios tienen una vacancia de solo el 1,3% para un parque estimado en 6 mil unidades. Existen ademas 3 edificios en desarrollo que pronto se agregarán al parque existente y 11 más que se encuentran en etapa de aprobación.</div>
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En definitiva, la tendencia nacional e internacional es hacia una participación cada vez mayor del arriendo por sobre la propiedad. Es por eso que Inciti junto al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la P. Universidad Católica de Chile, se propone continuar siguiendo la evolución de este mercado en Santiago y el resto del país.</div>
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Puede también ver publicación en El Mercurio del 06 | 11 | 2018 <a href="http://impresa.elmercurio.com/MerMobileIphone/homeslide.aspx?dt=2018-11-06&dtB=06-11-2018%200:00:00&PaginaId=10&bodyid=3&strReferer=http%3A%2F%2Fm.facebook.com#pagina-10" target="_blank">Aqui!</a></div>
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<br />Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-67651747598008008602018-01-20T23:05:00.000-03:002018-08-28T00:34:33.573-03:00Cómo vivimos: radiografía de barrios en altura<h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Inciti | Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Pontificia Universidad Católica de Chile</span></h4>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Esta primera entrega del reporte “Cómo vivimos” tiene por fin <b>presentar un conjunto de indicadores clave</b> para conocer las características de la vivienda y entorno de distintos barrios en altura de la ciudad, poniendo en evidencia la <b>calidad urbana</b> de cada sector en términos de sus <b>atractivos y carencias</b>. La altura y densidad de los edificios, la cantidad de personas con que se comparte un ascensor, la calidad de las veredas y árboles en las calles, la distancia a estaciones de metro y las características de las obras futuras son algunos de los indicadores que permiten comparar los distintos barrios considerados en el estudio, de los cuales presentamos ahora dos: <b>La Florida Central</b> y <b>La Dehesa Central</b>.</span><br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>Comunidad</b>: Personas por Edificio | Vecinos por Ascensor | Puertas por Piso</span><br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiShp1jeexPB85yIPJDPMw-uhzwHj5cJv1Lk7cO78ddcEXaKdRtmXksDN22zLf_PQH5NDdfWBjr7XwTwdJbY-8BZ-kD2fuhQeZ0vHO_d9W-p6y4I9L3YpXveEKkuHVwc-idOepq2yg6muZm/s1600/Infografias-A.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="806" data-original-width="1600" height="201" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiShp1jeexPB85yIPJDPMw-uhzwHj5cJv1Lk7cO78ddcEXaKdRtmXksDN22zLf_PQH5NDdfWBjr7XwTwdJbY-8BZ-kD2fuhQeZ0vHO_d9W-p6y4I9L3YpXveEKkuHVwc-idOepq2yg6muZm/s400/Infografias-A.jpg" width="400" /></a></div>
<br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>Ingreso Familiar</b>: Residentes en el Barrio | Compradores | Arrendatarios</span><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgIuveSUwDXxLvB8ULgTUZV4vxKIjBn-QtTdCtFCEXn5qtYGM8EZ1k3SsIA_61KGb3hyoIWY-ECQ9Rs4yP6_zLaAL67K0Ut8PtAlxgF85Y2lpS9Y0qoywpBjAE8BmssCPQfZT1DUUdOmVaW/s1600/Infografias-B.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="589" data-original-width="1600" height="146" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgIuveSUwDXxLvB8ULgTUZV4vxKIjBn-QtTdCtFCEXn5qtYGM8EZ1k3SsIA_61KGb3hyoIWY-ECQ9Rs4yP6_zLaAL67K0Ut8PtAlxgF85Y2lpS9Y0qoywpBjAE8BmssCPQfZT1DUUdOmVaW/s400/Infografias-B.jpg" width="400" /></a></div>
<br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>Precios</b>: Dividendo Mensual Compra Nuevo | Arriendo Mensual</span><br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhQVwM1Vo8HIVUF3xrd-EIKwh-iNtM8WjRV-AlCTjLtNyB9On8B3kXb8M5WRIqxFwLt_u31zRMkx7R_N9CFA8nXNkAbQyr8EfJkEwG4xffICktL0SYVrLL-VRTr7LK-HplC7EUQVt9R4HtV/s1600/Infografias-C.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="589" data-original-width="1600" height="146" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhQVwM1Vo8HIVUF3xrd-EIKwh-iNtM8WjRV-AlCTjLtNyB9On8B3kXb8M5WRIqxFwLt_u31zRMkx7R_N9CFA8nXNkAbQyr8EfJkEwG4xffICktL0SYVrLL-VRTr7LK-HplC7EUQVt9R4HtV/s400/Infografias-C.jpg" width="400" /></a></div>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>Calidad Urbana</b>: Cobertura Vegetal | Veredas en Buen Estado</span><br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjrYzg-mnU2QQVLafNng3DrN60kict2EJB2zPjKaKClLHve8_Q0aVYHKVyzEgHy23Tymdqg8hnPXOaeKqVyWAvUCAwX1PHtwTm1mkVcv8WynI4lYcKpqk46LJUARpJQ9SXVyBF0p8ev9XiH/s1600/Infografias-D.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="607" data-original-width="1600" height="151" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjrYzg-mnU2QQVLafNng3DrN60kict2EJB2zPjKaKClLHve8_Q0aVYHKVyzEgHy23Tymdqg8hnPXOaeKqVyWAvUCAwX1PHtwTm1mkVcv8WynI4lYcKpqk46LJUARpJQ9SXVyBF0p8ev9XiH/s400/Infografias-D.jpg" width="400" /></a></div>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>Equipamiento</b>: M2 por Habitante de Plazas, Clubes y Colegios</span><br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgvoj3ZSkBIiExUMKR7i7bINFiigd2YUn_EWvtDN3yfE3MsC6E4OfV7dFkWQFdIjsUyPgCTgXHc3p9yEhTNGgDzSl_Z3p7BR-LYT3QMIEhdExFkX9A0h44qtVWtg06AunNiBMO25PL0Nm31/s1600/Infografias-E.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="438" data-original-width="1600" height="108" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgvoj3ZSkBIiExUMKR7i7bINFiigd2YUn_EWvtDN3yfE3MsC6E4OfV7dFkWQFdIjsUyPgCTgXHc3p9yEhTNGgDzSl_Z3p7BR-LYT3QMIEhdExFkX9A0h44qtVWtg06AunNiBMO25PL0Nm31/s400/Infografias-E.jpg" width="400" /></a></div>
<br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">El análisis de correlación entre los indicadores y el precio promedio de venta y arriendo en cada uno de los ocho barrios incluidos en esta primera entrega de “Como Vivimos” muestra que: </span><br />
<ul>
<li><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>La gente se fija mucho en el tamaño y programa del departamento</b>: en el caso de la compra con correlaciones de 0,80 con la superficie y 0,91 con la cantidad de camas, mostrando más flexibilidad en el arriendo con correlaciones de 0,74 y 0,56 para el tamaño y la cantidad de camas respectivamente.</span></li>
</ul>
<ul>
<li><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>La cantidad de habitantes que tendrá el edificio y los vecinos por piso no son tan relevantes al momento de la elección</b>: Las correlaciones son débiles en el caso de la compra con -0,35 para la densidad del edificio y -0,13 para los vecinos del piso, probablemente porque <b>la gran mayoría de las compras se hacen cuando el edificio está en construcción</b> y no hay forma de saber cómo serán estos indicadores. Esto se verifica cuando observamos correlaciones negativas más altas en el caso del arriendo, pasando a -0,39 y -0,18 para densidad del edificio y vecinos por piso. </span></li>
</ul>
<ul>
<li><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>Los barrios están altamente segregados</b>: El ingreso promedio del barrio y el precio de los departamentos tienen una correlación de 0,91. </span></li>
</ul>
<ul>
<li><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><b>La cantidad de árboles y plazas inciden fuertemente en el precio</b>: Entre los indicadores de calidad del barrio, las correlaciones más altas corresponden a cobertura vegetal y áreas verdes. Para el caso del precio de venta, las correlaciones son de 0,82 para arbolado y 0,90 para plazas, en tanto en el arriendo esta relación sube a 0,90 y 0,91 respectivamente. El verde, tan ausente en tantos barrios de la ciudad, <b>es uno de los atributos más valorados </b>al momento de comprar o arrendar. </span></li>
</ul>
<div>
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Más sobre este estudio en:</span><br />
<span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<br />
<span style="background-color: white; font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span style="color: #333333; font-family: "helvetica neue" , "helvetica" , "arial" , sans-serif; font-size: 13px;">Reportaje completo El Mercurio </span><a href="http://impresa.elmercurio.com/Pages/NewsDetail.aspx?dt=2018-01-22&dtB=22-01-2018%200:00:00&PaginaId=4&bodyid=3" style="box-sizing: border-box; color: black; font-family: "helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif; font-size: 13px;" target="_blank">aquí</a><span style="color: #333333; font-family: "helvetica neue" , "helvetica" , "arial" , sans-serif; font-size: 13px;">.</span></span><br />
<br />
<span style="background-color: white;"><span style="color: #333333; font-family: "helvetica neue" , "helvetica" , "arial" , sans-serif; font-size: 13px;">Descarga el documento </span><a href="http://estudiosurbanos.uc.cl/images/noticias-actividades/2018/enero-2018/Doc_trabajo_IEUT2.pdf" style="box-sizing: border-box; color: black; font-family: "helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif; font-size: 13px;" target="_blank">aquí</a>.</span></div>
Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-22579843125843491792017-07-04T12:17:00.000-04:002018-08-28T00:34:53.276-03:00Gran Santiago: Mapas Altura Máxima | Densidad<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto; text-align: center;"><tbody>
<tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh8IdNOjnZo5RiDrklRVQeRI9nxFfkAdwUu-iBGg-Pj2HNNvdM7wXVN6beCahGZ3d78moT_ihT1nar6wRBTZcUmAZmWivtF-SgUXRY1R3jOpYvwTwux4BuAaI_MatBjF_f8ATk5SPJMXcnt/s1600/M1.1_Altura_Maxima.png" imageanchor="1" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><img border="0" data-original-height="550" data-original-width="1151" height="305" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh8IdNOjnZo5RiDrklRVQeRI9nxFfkAdwUu-iBGg-Pj2HNNvdM7wXVN6beCahGZ3d78moT_ihT1nar6wRBTZcUmAZmWivtF-SgUXRY1R3jOpYvwTwux4BuAaI_MatBjF_f8ATk5SPJMXcnt/s640/M1.1_Altura_Maxima.png" width="640" /></a></td></tr>
<tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">Mapa Altura Máxima Gran Santiago. Junio 2017</td></tr>
</tbody></table>
<br />
<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto; text-align: center;"><tbody>
<tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhQVaUbO32bcmylNhMHkd1vpRD-GkSbk2Pmr0fco6WMB43YMGjP0_utTEn8Jy227lYZ_Jikta2qlyiXMq3dVzlkFhECa2CKXDgMmjXtrHP8jiExgVdyrgbDsMYRenpVAAg_oTJRe3txDYtn/s1600/M1.2_Densidad.png" imageanchor="1" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><img border="0" data-original-height="550" data-original-width="1151" height="305" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhQVaUbO32bcmylNhMHkd1vpRD-GkSbk2Pmr0fco6WMB43YMGjP0_utTEn8Jy227lYZ_Jikta2qlyiXMq3dVzlkFhECa2CKXDgMmjXtrHP8jiExgVdyrgbDsMYRenpVAAg_oTJRe3txDYtn/s640/M1.2_Densidad.png" width="640" /></a></td></tr>
<tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">Mapa Densidad (habitantes | hectárea) Gran Santiago. Junio 2017<br />
<br />
<div style="text-align: left;">
Nota: los mapas se pueden solicitar en mejor resolución escribiendo a contacto@inciti.com o al teléfono +56 2 2759 3235</div>
</td></tr>
</tbody></table>
<br />Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-13884809873461075952017-06-21T23:43:00.000-04:002018-08-28T00:35:10.956-03:00Mercado Residencial: Desafíos Nueva Línea 7 MetroEs un echo que existe una alta concentración de proyectos residenciales en las comunas del sector oriente. De los 644 edificios actualmente en venta en el Gran Santiago, la mitad se encuentra en Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que representan en conjunto 1/4 de la venta mensual y 1/3 del stock disponible. Con precios promedio que oscilan entre UF 4.800 y 15.200, estas cinco comunas tienen un volumen de venta agregado de US$ 225 millones al mes (UF 5,6 millones) o 40% del total del mercado de departamentos nuevos de la capital.<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<br />
<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="float: left; margin-right: 1em; text-align: left;"><tbody>
<tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhB5R5ROmKQSwd4MXzuw2rgXC4rcxWKTNIs8TmfFl7p8r1pWQdEGwjt76m3k6n-HxaE6K73-6xRR3buE4JHF1aoTpLiYAVxebpsPx_OZ6Mxwiw3gFICq1aV-86B6Bat7_zPSdA4udHF9HEa/s1600/Tabla+Sector+Oriente.png" imageanchor="1" style="clear: left; margin-bottom: 1em; margin-left: auto; margin-right: auto;"><img alt="" border="0" data-original-height="169" data-original-width="1447" height="73" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhB5R5ROmKQSwd4MXzuw2rgXC4rcxWKTNIs8TmfFl7p8r1pWQdEGwjt76m3k6n-HxaE6K73-6xRR3buE4JHF1aoTpLiYAVxebpsPx_OZ6Mxwiw3gFICq1aV-86B6Bat7_zPSdA4udHF9HEa/s640/Tabla+Sector+Oriente.png" title="Edificios en Venta Gran Santiago. Segundo Bimestre 2017" width="640" /></a></td></tr>
<tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">Edificios en Venta | Marzo Abril 2017. <a href="http://inciti.com/plataforma.html" target="_blank">Plataforma Inciti</a></td></tr>
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Lo anterior tiene su explicación en el atractivo de este sector de la ciudad para los compradores, y por ende para las inmobiliarias. Aquí existen servicios de calidad, buena accesibilidad y transporte público, excelentes áreas públicas recreativas, cobertura vegetal consolidada y bien cuidada, altura de edificación regulada y preservación de la escala de barrio en la mayoría de los casos. No es de extrañar entonces que la incidencia del precio de suelo haya alcanzado 25,5 para edificios de 7 pisos en Vitacura por solo citar un ejemplo. Tampoco que queden pocas opciones para iniciar un nuevo proyecto debido a saturación y cambios en condiciones normativas que limitan altura y densidad. </div>
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Si cambiamos el foco de atención hacia el poniente, el reciente anuncio de construcción de la Línea 7 del Metro de Santiago abre nuevos territorios de oportunidad entre Las Condes y Renca. Solo en el área de influencia de las futuras estaciones Radal y Neptuno hay más de 300 hectáreas con norma para densificar, existiendo en la actualidad un único proyecto en venta. Aquí el precio del suelo es hoy de 6,6 UFm2 *</div>
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<table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="float: left; margin-right: 1em; text-align: left;"><tbody>
<tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgxgJ0KN3upDPECKNsmL_b9dn64h-th69VFxJHcOHteTeKerEUy2V2HG8qsMh08zAeF2IT6NzUXbc-W45iwTsdjcHARZKoS6qxTcZLA05ZnWy3VGAcabilsLY32_zZAssaxkPBUEbzFpWSM/s1600/L7+Quinta+Normal.png" imageanchor="1" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><img alt="" border="0" data-original-height="550" data-original-width="950" height="369" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgxgJ0KN3upDPECKNsmL_b9dn64h-th69VFxJHcOHteTeKerEUy2V2HG8qsMh08zAeF2IT6NzUXbc-W45iwTsdjcHARZKoS6qxTcZLA05ZnWy3VGAcabilsLY32_zZAssaxkPBUEbzFpWSM/s640/L7+Quinta+Normal.png" title="Linea 7. Estaciones Neptuno y Radal" width="640" /></a></td></tr>
<tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">Futura Línea 7 Metro Santiago | Estaciones Quinta Normal y Cerro Navia</td></tr>
</tbody></table>
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Ahora bien, para hacer desarrollos rentables en estos nuevos territorios hay que resolver dos problemas: (1) como evaluar la adecuación de los terrenos (densidad, superficies, cabida, precio, etc.) y (2) como reconvertir vastos sectores sin calidad urbana. </div>
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<br /></div>
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El primero de estos problemas tiene solución contratando la <a href="http://inciti.com/plataforma.html" target="_blank">plataforma en línea de Inciti</a> para acceder a más de 30 planes reguladores actualizados, 600 mil compraventas con dirección, precio y superficie, 26 mil encuestas a proyectos residenciales en venta y más de 8 mil anteproyectos y permisos de edificación. El segundo desafío es mucho más complejo pues demandará creatividad y apertura para trabajar con otras empresas, gobierno y sociedad civil en busca de alternativas para mejorar estos barrios a partir de acciones de reforestación, construcción de escuelas y centros deportivos, aumento del atractivo y seguridad de calles y plazas y de la productividad de la población; a lo que también debieran sumarse programas efectivos de reciclaje, transporte comunitario y de producción limpia de energía. (ver <a href="http://www.c40.org/programmes/city_solutions" target="_blank">C40.org</a>).</div>
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<span style="font-size: x-small;"><br /></span></div>
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<span style="font-size: x-small;">* En base a 40 compraventas realizadas por empresas últimos 24 meses. Las ventas de particulares son 153 con un precio promedio de 4,9 UFm2.</span></div>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-23539364112150911032017-04-19T18:06:00.000-03:002018-08-28T00:35:29.063-03:00Precio del Suelo y DensidadPor Marcelo Bauzá<br />
<br />
Un reclamo habitual por parte de gestores e inmobiliarias es que el precio del suelo se mantenga alto a pesar de cambios a la baja en constructibilidad y densidad en años recientes.<br />
<br />
El argumento expuesto no se explica desde la lógica de mercado. Si ahora puedo hacer menos departamentos, el precio debe ajustarse a la baja, a no ser que exista algún tipo de intervención que altere la dinámica natural del mercado. Como tal intervención no existe, el ajuste se dará más tarde o más temprano y en este contexto, es útil conocer que ocurrió en el pasado reciente para prever la evolución futura de la situación actual.<br />
<br />
El análisis de la evolución del precio del suelo desde 1990 al presente y su correlación con cambios normativos y actividad del mercado en Santiago, constituye un ejemplo de utilidad para demostrar que el valor de los terrenos se ajusta a la capacidad de desarrollo permitida. Tomamos Santiago porque es la primer comuna que modificó condiciones de edificación para atraer desarrollo en alta densidad a principios de los 90s, para volver a condiciones más restrictivas a partir del 2014.<br />
<br />
Previo al inicio del Plan de Repoblamiento de Santiago en 1992, el precio del suelo era de 5,0 UFm2, habían 100 hectáreas disponibles y 4 proyectos en venta con 43 viviendas cada uno. En 1995, año en que se aprueban los seccionales de Santa Isabel y Huemul, el precio del suelo sube a 9,1 UFm2 (+80%), los eriazos bajan a 76 hectáreas y hay 36 edificios en venta de 129 departamentos (+204%). Para el 2008, con Santiago consolidado como líder en oferta en altura, quedan escasos terrenos eriazos, el precio es de 13,7 UFm2 (+171%) y hay 65 proyectos en venta de 164 departamentos (+520%).<br />
<br />
La correlación de +0,83 entre precio de suelo y viviendas por proyecto entre 1990 y 2016 muestra la fuerte relación que existe entre la posibilidad de densificar y lo que se paga por un terreno. A partir del año 2014, cuando se reduce densidad y altura en los sectores Matta, Franklin, Bio Bio, Lira y Santa Rosa entre otros, el precio se mantiene en alza pero ya el año pasado comienza a bajar para ubicarse en 17,2 UFm2 desde el máximo histórico de 21,1 UFm2 alcanzado en 2015. <br />
<br />
La incidencia del precio del terreno en relación al neto edificado por proyecto alcanza un mínimo de UF 1,0 en el año 2005 y un máximo de UF 2,7 en 1991. La incidencia tiene un promedio histórico de UF 1,5 por m2 neto edificado para los casi 30 años de estudio y el año pasado este indicador era de UF 1,75.<br />
<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgOWbQH8Caqid3FhhrhY24fGFXiWGTJo8HZVeopraab6qR1e36p3MWWZt2m0BcehdIYGUXS6XetHoz7fpPcASLA1jwYeag05MD75Y5PVI4V-q2qSXbgAMFqXace3j9YqkDTeqH-erSJ7lMD/s1600/Graficas+Blog.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="211" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgOWbQH8Caqid3FhhrhY24fGFXiWGTJo8HZVeopraab6qR1e36p3MWWZt2m0BcehdIYGUXS6XetHoz7fpPcASLA1jwYeag05MD75Y5PVI4V-q2qSXbgAMFqXace3j9YqkDTeqH-erSJ7lMD/s400/Graficas+Blog.jpg" width="400" /></a></div>
<i>Nota: el precio de suelo corresponde al promedio de todas las transacciones realizadas en un año en la comuna, sin diferenciar entre suelo para desarrollo en densidad y para otros usos.</i><br />
<br />
El estudio presentado demuestra que el precio del suelo siempre se ajusta a la máxima capacidad de desarrollo posible, y que este ajuste no es inmediato sino que tiene un desfase de aproximadamente 24 meses.<br />
<br />
Fuentes Datos: Boletín Mercado de Suelos, Trivelli y Cia., 1990 - 2010. Compraventas Suelo, Inciti, 2011 - 2017.<br />
<br />Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-91804306468619692122017-01-12T18:51:00.001-03:002018-08-28T00:36:08.638-03:00Nuevas Reglas en San MiguelPor Marcelo Bauzá | Martín Solis<br />
<br />
Por años San Miguel acogió desarrollos inmobiliarios en altura sin demasiadas restricciones. La llegada de un gran número de nuevos habitantes produjo tensiones con la población residente. Las alarmas se encendieron y las autoridades municipales se abocaron a diseñar y consensuar un nuevo plan regulador que vio la luz en noviembre del año pasado, luego de meses de congelamiento de permisos de edificación.<br />
<br />
Hoy, inmobiliarias y vecinos comparten un nuevo escenario que exige a los proyectos no solo ser rentables, sino también armonizar con el entorno. Sabemos que cuando cambian las reglas de juego siempre hay ganadores y perdedores, y en este caso ganar significa adaptarse y tomar las mejores decisiones en términos de tiempos y localización.<br />
Hacer el ejercicio de comparar barrios entre si, respecto a lo que se venía construyendo y lo que ahora se puede hacer, permite ordenar y jerarquizar alternativas. Obviamente, cada cual tiene sus criterios que pueden diferir con los que aquí proponemos, pero veamos el resultado de nuestro análisis comparado.<br />
<br />
Las variables que usamos en este ejercicio fueron el grado de concentración de ventas de departamentos por sector, las densidades alcanzadas y las ahora permitidas, las viviendas con permisos aprobados, el tamaño predial y el precio promedio del suelo.<br />
<h4>
<br />Dinámica Mercado de Departamentos Nuevos | 2011 _ 2016</h4>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjLR4z3f68drTBmq_mA7QQ3lhiJz2PjqR1H0nw1tfhRQeF5duMbcQsh-OpySqvKGe_XQ_gF79tlM3UHFTiW1qTqJzM4vmnox8KzD0gaaBo42rNdIr_gAqktPO0aQNldq5ExJ5pBMeknNMDs/s1600/T1.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="77" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjLR4z3f68drTBmq_mA7QQ3lhiJz2PjqR1H0nw1tfhRQeF5duMbcQsh-OpySqvKGe_XQ_gF79tlM3UHFTiW1qTqJzM4vmnox8KzD0gaaBo42rNdIr_gAqktPO0aQNldq5ExJ5pBMeknNMDs/s400/T1.png" width="400" /></a></div>
<i>Nota 1: Indicadores tomados de encuestas a salas de ventas realizadas por Inciti entre 1º bimestre 2011 y 5º bimestre 2016.</i><br />
<h4>
<br />Sectores | Edificios Construidos | 2011 _ 2016</h4>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj8qQavQhMQ8IJ_vBJn06rgcBI99LK62Urf4xwPJaattD8NIt34rrOQ0MIMTghlL4M2b5xDLGCYmvT-CPFmg_NLlTkt8OjHLCY8muD0Lik8dUgh0ywLv8CPMUqYVeSasGt2SpKPWveDHXXa/s1600/M1.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="235" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj8qQavQhMQ8IJ_vBJn06rgcBI99LK62Urf4xwPJaattD8NIt34rrOQ0MIMTghlL4M2b5xDLGCYmvT-CPFmg_NLlTkt8OjHLCY8muD0Lik8dUgh0ywLv8CPMUqYVeSasGt2SpKPWveDHXXa/s400/M1.png" width="400" /></a></div>
<br />
<h4>
Condiciones Normativas Promedio | Plan Regulador Vigente _ Noviembre 2016</h4>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjgAUZMwJbrRMiTRNdNhAUXQiUCMrvdiJJiO78We_MibPMLB_aiusrla3qQ5J6fJQHGVHPkh6ZXQuz8k8XHCF9qiGeG_ygCagGMbwDgPJa6wLUZ9JW49MqXhgMpBLrbzucYHuQTpVUyzngW/s1600/T2.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="77" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjgAUZMwJbrRMiTRNdNhAUXQiUCMrvdiJJiO78We_MibPMLB_aiusrla3qQ5J6fJQHGVHPkh6ZXQuz8k8XHCF9qiGeG_ygCagGMbwDgPJa6wLUZ9JW49MqXhgMpBLrbzucYHuQTpVUyzngW/s400/T2.png" width="400" /></a></div>
<i>Nota 2: Las cifras que se presentan en la tabla de condiciones normativas corresponden a promedios ponderados considerando la superficie en hectáreas que tiene cada zona normativa en cada uno de los tres sectores. Las zonas consideradas son Z1, Z2, Z3, Z4, Z5 y Z6. Para detalle de zonas ver documento en este<a href="http://www.diariooficial.interior.gob.cl/publicaciones/2016/11/25/41617/01/1140023.pdf"> enlace</a> a partir de pagina 17. Para el cálculo del total de Viviendas por Edificio se utiliza como referencia un terreno de 1/2 hectárea y condiciones normativas calculadas como promedios ponderados por sector.</i><br />
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<br />Viviendas en Anteproyectos, Permisos de Edificación y Disponibles | 2015 _ 2016</h4>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiCZEsV20pABYFDmQKye-4cmJKO1mZ0S2S7vAINyKzt4eKIfaNDht6YKZRwiWCnqbvxJjdfBtVX-Q3aRnHkFydyFSJmZ9Hi8ghTs0JtQRw9AV24kxru3qhh6-2EUrKjVV_sTmlMkwaxsBZS/s1600/T3.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="123" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiCZEsV20pABYFDmQKye-4cmJKO1mZ0S2S7vAINyKzt4eKIfaNDht6YKZRwiWCnqbvxJjdfBtVX-Q3aRnHkFydyFSJmZ9Hi8ghTs0JtQRw9AV24kxru3qhh6-2EUrKjVV_sTmlMkwaxsBZS/s640/T3.png" width="640" /></a></div>
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El sector norte de San Miguel es quien recibe la mayor carga de edificación durante los últimos 6 años, algo menos que el doble que los otros dos sectores. El precio de los departamentos crece entre el 6 y 8% anual en todos los sectores y los edificios que se edifican tienen 150 viviendas en promedio.</div>
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Las nuevas condiciones normativas permiten algo más de densidad en el sector norte, donde en promedio se pueden hacer ahora edificios de casi 100 viviendas. Los sectores centro y sur están normados para permitir un máximo de 80 unidades por edificio.</div>
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Anticipando el cambio normativo, constructoras e inmobiliarias presentaron 53 anteproyectos y 29 permisos de edificación durante los años 2015 y 2016, con un tamaño promedio de 220 viviendas por proyecto. Solo las viviendas correspondientes a permisos representan 6.500 unidades, que sumadas a las 2.800 aún disponibles en edificios en venta permiten estimar que el tiempo para agotar stock en San Miguel es de 17 meses.</div>
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El tiempo que demoraría el mercado en absorber todo lo que se ha construido y se construirá bajo la antigua normativa es de 1 año en el sector norte, 18 meses en el centro y 2 años en el sur. Esto explica porque el precio del suelo en zonas que permiten edificios de 8 a 10 pisos es de 18 a 19 UFm2 en el norte y centro y casi 6 UFm2 más bajo en el sector sur.</div>
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Tamaño Predial & Precio de Suelo | 2015 _ 2016</h4>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhVuLW5WuK8ovhPrI1hC9dqJVgNdCIDb5Cyxknc-m3MSR5BifUIiDPcf2YWh3c8I9QEhqZfEiUXDOnDUDcCyy9gaLyM9JqcmSA33ctg0omB5UuWCBuOayXUiTtfkGuceynezbMDqhgN8ziL/s1600/T4.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="153" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhVuLW5WuK8ovhPrI1hC9dqJVgNdCIDb5Cyxknc-m3MSR5BifUIiDPcf2YWh3c8I9QEhqZfEiUXDOnDUDcCyy9gaLyM9JqcmSA33ctg0omB5UuWCBuOayXUiTtfkGuceynezbMDqhgN8ziL/s640/T4.png" width="640" /></a></div>
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<i>Nota 3: Tamaño predial tomado de base predial actualizada al 2015 y considerando todos los predios existentes en cada sector. Precio de suelo promedio en base a inscripciones conservador bienes raíces de propiedades con terrenos adquiridas por empresas inmobiliarias. Los precios responden a normativa actualmente obsoleta.</i></div>
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Seguramente el mercado de departamentos nuevos mantendrá la dinámica presente durante los próximos 18 meses, siendo probable que el precio relativo del suelo sufra una baja hacia mediados del 2018 a fin de ajustarse a las nuevas condiciones de edificación, que en general no permiten construcciones de más de 7 pisos. En cualquier caso, el sector norte aparece como aquel con mayores probabilidades de iniciar el nuevo ciclo de desarrollo antes que los otros dos.</div>
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El análisis presentado permite focalizar los esfuerzos de búsqueda de suelo, dependiendo del tipo de desarrollo que se quiera hacer y del timing para ingresar al mercado.</div>
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Para más información sobre este y otros estudios, escríbenos a <a href="mailto:mbauza@pxq.cl">mbauza@pxq.cl</a> o <a href="mailto:msolis@inciti.com">msolis@inciti.com</a></div>
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<br />Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-25727177122482311092016-10-05T18:04:00.000-03:002016-10-05T18:04:54.378-03:00Oportunidades en Altura MediaPor Marcelo Bauzá.<br />
Socio Inciti. Director PxQ Inteligencia Inmobiliaria<br />
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Hoy en día los compradores de departamentos son más exigentes con la calidad de vida que ofrecen los edificios y barrios donde quieren residir, lo que explica en parte por qué en varias comunas de Santiago Metropolitano las autoridades municipales han restringido la edificación en alta densidad en busca de mejorar cualitativamente el estándar de los proyectos y barrios que permiten estas construcciones.<br />
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Si bien las zonas céntricas con buena provisión de servicios, transporte y proximidad a centros laborales tienen gran atractivo para quienes buscan un departamento, parece necesario priorizar el desarrollo de edificios de menor altura para reducir el nivel de conflictos en la ciudad y mejorar la calidad de las nuevas comunidades.<br />
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Los promotores inmobiliarios hablan de que “ya no hay suelo para construir”, y efectivamente esto es así en zonas que permiten torres de gran altura, por lo que es tiempo de repensar el negocio para adaptarse a las condiciones de aquellos barrios que tienen disponibilidad de suelo para edificios de hasta 7 pisos.<br />
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Para comprender el porque de los conflictos urbanos y el nivel de saturación alcanzado con las torres basta con analizar las características que ha tenido la producción inmobiliaria en altura en Santiago Metropolitano en los últimos años.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgB1DpTJOFnZBYL66rB1oj32d50Mu4OzM7dcz4nPtoxaZHmfJWsGbB1TRDAX8wyb2wesaE_2rd-NtW9nUEod6aqiS9O3WAOwqCru4ItwmDHQ-mOL_WnK0be8kgpuMDOY7XJDy1Th7ijrWBu/s1600/Blog+Oportunidades+Tabla.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="306" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgB1DpTJOFnZBYL66rB1oj32d50Mu4OzM7dcz4nPtoxaZHmfJWsGbB1TRDAX8wyb2wesaE_2rd-NtW9nUEod6aqiS9O3WAOwqCru4ItwmDHQ-mOL_WnK0be8kgpuMDOY7XJDy1Th7ijrWBu/s640/Blog+Oportunidades+Tabla.png" width="640" /></a></div>
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No obstante que los planes reguladores establecen una cantidad similar de hectáreas con norma para torres y edificios de altura media (4.728 vs. 4.370), el desarrollo de departamentos se concentró fuertemente en torres. Entre los años 2011 y 2016 solo 13% de la superficie edificada correspondió a altura media, representando 30% del total de edificios construidos y apenas 8% de la totalidad de departamentos vendidos o aún en venta.</div>
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El resumen de actividad en las doce comunas más relevantes indica que la superficie de las torres es 3 veces superior a la de los edificios de hasta 7 pisos, tienen 5 veces más departamentos que son a su vez 38 m2 más chicos que los que ofrecen los edificios altura media. Claramente se trata de dos negocios diferentes desde el punto de vista de la construcción, con ciclos mucho más largos en el caso de las torres, que por otra parte tienen mayores economías de escala.</div>
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En el nuevo escenario urbano que se está conformando, la oferta de terrenos para la construcción de torres seguirá disminuyendo y su precio aumentando, lo que convierte a la altura media en la opción más viable para continuar con el desarrollo inmobiliario, no solo por la disponibilidad de suelo sino porque también simplifica la gestión y permite una reacción más rápida ante cambios en el ambiente de negocios. Por otra parte, los futuros compradores serán notablemente beneficiados respecto al estándar actual. Como estos edificios preservan el carácter residencial del barrio, vivirán en comunidades más “amigables”, con más sentido de pertenencia y mejor integración, menores tiempos de espera para el uso de ascensores y equipamientos y mayor facilidad para mantener bienes comunes.</div>
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El desafío está en identificar las zonas más adecuadas para iniciar los nuevos desarrollos, por lo que te invito a contactarme para profundizar sobre la forma en que se pueden jerarquizar nuevas zonas para desarrollo. Marcelo Bauza: <a href="mailto:mbauza@pxq.cl">mbauza@pxq.cl</a></div>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg6f8n_8HBR85XfBZ8pD9lBGLREg6PgIIDETexFVeypMQm3hKBBTokXMIM_zGU1Ij3I-u3ZtG004O4kSa1_0ADFR2zEqiwwhHBnkU2sTef43aUChGNrjoumj-teqIq3Bdc9tAVyPRErXEhF/s1600/Blog+Oportunidades+Mapa+7P.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="376" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg6f8n_8HBR85XfBZ8pD9lBGLREg6PgIIDETexFVeypMQm3hKBBTokXMIM_zGU1Ij3I-u3ZtG004O4kSa1_0ADFR2zEqiwwhHBnkU2sTef43aUChGNrjoumj-teqIq3Bdc9tAVyPRErXEhF/s640/Blog+Oportunidades+Mapa+7P.png" width="640" /></a></div>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-4668356320901746652016-09-10T11:38:00.003-03:002016-09-11T21:36:18.564-03:00La Ciudad como un atajo a la Equidad<h4>
Por Marcelo Bauzá. </h4>
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A fines de Julio participe en el Cabildo de la Región Metropolitana en el marco de la etapa de participación del Proceso Constituyente en desarrollo desde hace casi año. En una de las mesas junto a otras quince personas de diversas edades y tendencias, discutimos sobre los resultados de los Cabildos Provinciales en cuanto a los contenidos que debe abordar la Nueva Constitución y los reclamos más urgentes que tiene la gente. La demanda por mayor democracia, conservación del medio ambiente, responsabilidad ante la comunidad y primacía del bien común por sobre las necesidades individuales constituyen el núcleo actual de las demandas sociales iniciadas por una mejor educación media en el 2009, educación gratuita y de calidad en el 2011, igualdad de genero en el 2012 y las recientes marchas para cambiar el régimen de AFP.</div>
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Las protestas de los últimos años y el actual proceso constituyente ponen en evidencia un fuerte cuestionamiento de la sociedad a la elite política y económica del país y al modelo neoliberal que reduce el Estado a su mínima expresión y donde lo público prácticamente no existe. Se han hecho grandes avances en productividad, educación, salud y vivienda desde el regreso al régimen democrático y los reclamos de hoy provienen de una sociedad más madura y educada que es producto de los avances de las últimas décadas. Pero veamos cual es el origen del malestar y la probable evolución de este proceso de cambio.</div>
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Chile tiene hoy un ingreso per capita de US$ 23.000, el más alto de América Latina, pero con un ingreso promedio de apenas US$ 600 o $420.000 y una desigualdad que sigue creciendo. La diferencia en el ingreso entre el decil más bajo y el más alto paso de $540.000 en 1990 a $910.000 en 2011, lo que significa que el crecimiento del ingreso de los más ricos ha sido mayor que el de los otros grupos y que la brecha de bienestar ha aumentado. En palabras del economista Manuel Marfán “El Chile actual ya no es mayoritariamente de pobres, sino que por fin es mayoritariamente de clase media. Ya no es un país de emigrantes sino que recibe inmigrantes en busca de mejores oportunidades. El trabajo femenino ha tenido un aumento explosivo, y las más jóvenes exhiben una participación de estándar OCDE. Estos elementos son característicos de economías que están en la antesala del desarrollo económico pleno y a Chile sólo le falta el salto final, el más difícil. La clase media ya tiene satisfechas sus necesidades básicas, pero aún es enormemente precaria e insegura. El salto final debe tener la intención de superar esa precariedad y la inseguridad frente a una vejez indigna, a una educación aún lejos del estándar OCDE, y a una salud pública insuficiente”.</div>
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Y así como la gente percibe que la época de solucionar déficit cuantitativos ya pasó para la educación, las pensiones y la salud, también comienza a demandar una ciudad en la que el bien público esté por sobre los desarrollos privados. La ministra Paulina Saball señaló recientemente que “las políticas públicas deben apuntar a la recuperación de la ciudad como bien público y que ya no es posible enfocarse en la expansión o creación de nuevos núcleos urbanos sin hacerse cargo de la ciudad existente y sus problemáticas”, posición que coincide con lo dicho por el presidente de la ADI respecto a que “ la respuesta al desarrollo de la ciudad es una densificación equilibrada, en donde las inmobiliarias sean trasparentes y capaces de insertar proyectos pensados en su entorno, con un diseño urbano integrador y un aporte proporcional al mejoramiento del barrio para darle sustentabilidad al negocio inmobiliario”. </div>
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Parece haber llegado la hora de preocuparse por espacios y equipamientos públicos de calidad, de contar con un transporte público eficiente que reduzca el uso del automóvil y de construir proyectos de baja y media densidad que respeten y agreguen valor a los barrios en que se desarrollan. El desafío para todos es, en palabras del premio Pritzker Alejandro Aravena, convertir a la ciudad en “un atajo a la equidad”.<br />
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*Datos de Ingreso en Pesos 2008<br />
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<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="float: left; margin-right: 1em; text-align: left;"><tbody>
<tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhZNUK9_nmoYT-vIpXg_g9YHsQbgLoVGiDQREPeMz5Miy5zKh2dQABXscwhyUMvSp7wzK_RkTL-FQjrVuMM7yRc61M6EgVI634L46BLua1GcwJRVRxAMnTdwOegmAClTWd8SrtjTsXwD34i/s1600/Foto+Vias+Recreativas.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; margin-bottom: 1em; margin-left: auto; margin-right: auto;"><img border="0" height="359" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhZNUK9_nmoYT-vIpXg_g9YHsQbgLoVGiDQREPeMz5Miy5zKh2dQABXscwhyUMvSp7wzK_RkTL-FQjrVuMM7yRc61M6EgVI634L46BLua1GcwJRVRxAMnTdwOegmAClTWd8SrtjTsXwD34i/s640/Foto+Vias+Recreativas.jpg" width="640" /></a></td></tr>
<tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">Vías recreativas son un ejemplo de uso del espacio público en forma gratuita y en beneficio de todos.</td></tr>
</tbody></table>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-88881177112751310472016-07-14T18:29:00.000-04:002016-07-14T18:38:04.085-04:00Sobrestock y baja de ventas en La Dehesa<h3 style="text-align: left;">
Qué explica la baja y que esperar a futuro</h3>
Lo Barnechea, Región Metropolitana, Chile<br />
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A comienzos del 2011 el subcentro de La Dehesa tenía 4 edificios en venta que representaban un tercio de este tipo de proyectos en la comuna. El progresivo desarrollo de este subcentro de servicios, que hoy cuenta con un mall y oficinas para arriendo, abrió el apetito de las inmobiliarias por ofertar departamentos a precios promedio sobre los $ 300 millones. En la medicion de Junio de este año encontramos 24 edificios en venta en el subcentro, que ahora tiene dos tercios del total de proyectos de Lo Barnechea. La disponibilidad de departamentos en la comuna, en buena parte representada por este sector, aumento 83% en un año y 300% del 2011 a la fecha. </div>
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El tiempo de bonanza parece haber llegado a su fin, o al menos por unos meses. Las ventas de departamentos registradas en el tercer bimestre de este año en la comuna muestran una caída de 57,6% respecto al año anterior; y como hay más edificios compitiendo, la venta promedio por proyecto bajó cerca de 70%. Los precios también empezaron a ajustarse, con un descenso de 21% en relación al 2015, pero con una baja también de la superficie útil que resulta en un precio UFm2 tan solo 1,1% inferior al del año pasado. Nada sorprendente, el mismo ajuste de superficie lo tenemos en todos barrios con actividad inmobiliaria de Santiago Metropolitano.</div>
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Quizás las cifras no sorprendan demasiado, al fin y al cabo es evidente que la actividad se contrajo en todos los sectores de la economía y además muchos ejecutivos manejan a la perfección los barrios en que operan. Lo que tal vez sí sea una novedad es conocer qué factores explican mejor las ventas por barrio: el nivel de empleo?, el stock de departamentos?, la confianza del consumidor?. </div>
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Hicimos un ejercicio de minería de datos con indicadores tomados del mercado inmobiliario de Lo Barnechea y la economía en general para identificar aquellos que mejor explican la venta de departamentos. El modelo utilizado indica que las variables que mas peso tienen en el nivel de ventas del Subcentro La Dehesa son, de las más a las menos importantes: el tamaño de departamentos y terrazas, la tasa de interés promedio para créditos hipotecarios, el pie necesario para comprar, la confianza en la evolución de la economía y la tasa de desempleo. El orden de las variables según muestra que el comprador de departamentos en este sector de la ciudad se fija primero en la superficie, luego en las condiciones de financiamiento a las que puede acceder y finalmente en las condiciones generales de la economía. El precio no es un factor tan determinante como los listados anteriormente.</div>
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Variables según Importancia<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj3NrUfGJxXD-2sqphwumHzMz55wXoSchbYRj4Wgi_iCp-Us6QrKG0UsGrOIZ7wiZoQNm7eOZ7fgphvDHHNtSLus8iwGPrMPmmtBHsO_m1K5nRGH5paGB7S2Pfiq56-jRcaqKfpl_Rxd_ry/s1600/portancia+Variables1.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj3NrUfGJxXD-2sqphwumHzMz55wXoSchbYRj4Wgi_iCp-Us6QrKG0UsGrOIZ7wiZoQNm7eOZ7fgphvDHHNtSLus8iwGPrMPmmtBHsO_m1K5nRGH5paGB7S2Pfiq56-jRcaqKfpl_Rxd_ry/s400/portancia+Variables1.png" width="400" /></a></div>
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Creemos que los resultados entregan una visión distinta de la usada tradicionalmente para estimar que puede suceder a futuro. En este caso en particular las variables a observar para saber como evolucionará la actividad en el subcentro son las superficies ofertadas y las condiciones de financiamiento. De mantenerse la tendencia actual, las ventas en Julio – Agosto debieran estar en torno a los 95 departamentos.</div>
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Variación 2015 y Proyección Julio - Agosto 2016</div>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjOft_bxCv5My_GMZBuoZD8D-MeysfN4yTxYmVQBsH86ydAIUCo3G21cdUKcPrhImAq3Ucq3AWZetxlzBX1vomChkDJg4_H7rdsxnAdR0IAkn-ASyyPikCPN0qL5g9uhiU_6VlF0l-OW5C-/s1600/Imagen+Blog+1.001.jpeg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="392" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjOft_bxCv5My_GMZBuoZD8D-MeysfN4yTxYmVQBsH86ydAIUCo3G21cdUKcPrhImAq3Ucq3AWZetxlzBX1vomChkDJg4_H7rdsxnAdR0IAkn-ASyyPikCPN0qL5g9uhiU_6VlF0l-OW5C-/s640/Imagen+Blog+1.001.jpeg" width="640" /></a></div>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0La Dehesa, Lo Barnechea, Región Metropolitana, Chile-33.3 -70.5333-58.8220345 -111.841894 -7.777965499999997 -29.224705999999998tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-32478264365590184572016-06-08T23:18:00.002-04:002016-07-14T18:38:43.116-04:00El Fin del "Compre sin IVA"<h3 style="text-align: left;">
Venta de Departamentos en Ñuñoa: Enero 2014 a Mayo 2016 </h3>
El año pasado fue especial. Las ventas de departamentos en todos los barrios de la ciudad se dispararon producto de buenas condiciones de financiamiento y de la promoción “compre sin IVA”, que recomendaba comprar antes de la entrada en vigencia de la norma que disponía el aumento en el precio de las propiedades producto del impuesto al valor agregado.<br />
<br />
En Ñuñoa durante el 2015 se vendieron cinco mil departamentos, con una suba de casi 80% respecto al registro del 2014 a pesar del aumento del 25% del precio durante el mismo período. El efecto negativo de este aumento aparentemente fue neutralizado en parte por la campaña “Compre sin IVA”, llegando a su máximo nivel en el bimestre mayo – junio con más de mil unidades vendidas. Pero desde entonces las condiciones comenzaron a cambiar, y como si fuera una profecía autocumplida, las ventas del primer semestre de este año se desplomaron 57% respecto al mismo período del año anterior. Para entender porque el mercado bajo a niveles de venta de hace dos años se deben considerar, además del aumento de precios y el IVA, otros factores que contribuyen a explicar el deterioro actual de la actividad.<br />
<br />
A partir de octubre del año pasado las condiciones de financiamiento comenzaron a desmejorar, aumentando el pie exigido y la tasa de interés real, lo que significa que hoy en día hace falta tener más dinero ahorrado y pagar un dividendo mayor para poder acceder a un departamento propio. De estos dos factores claramente el primero es de mayor incidencia ya que el consumidor está mucho más acostumbrado a endeudarse que a ahorrar. También se observa en esta primera parte del año un deterioro en el ambiente de negocios producto del aumento del desempleo y de la caída en el nivel de confianza de la población. Este cambio de tendencia en las condiciones exigidas para financiarse y el aumento de incertezas respecto al futuro explican en buena parte porque se deterioraron las ventas en Ñuñoa.<br />
<br />
La pregunta que cabe hacerse es qué pasará en el segundo semestre. Nuestra predicción es que el mercado de departamentos nuevos requerirá de promociones, bajas moderadas en precios y un cambio en el ambiente laboral y de expectativas que solo se darán tras las elecciones municipales de octubre. Se vienen meses para reflexionar, a no desesperar!<br />
<h4>
Indicadores de Actividad</h4>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEivLaFzi_8-EA0Jd9bL6W8sJJSKgm0l4p8z8-X1Z0VlzL0qVtRGgQorBiPEdixua4UGa7GxFICqwzSpDjNvwVTQfTim7qFy1uKzM_NqWjEilioxRxCaEN_t6DIYhVylHDQ_GfVnK9ytLj6N/s1600/Venta+UFm2.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="378" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEivLaFzi_8-EA0Jd9bL6W8sJJSKgm0l4p8z8-X1Z0VlzL0qVtRGgQorBiPEdixua4UGa7GxFICqwzSpDjNvwVTQfTim7qFy1uKzM_NqWjEilioxRxCaEN_t6DIYhVylHDQ_GfVnK9ytLj6N/s640/Venta+UFm2.png" width="640" /></a></div>
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<a name='more'></a><br />
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-20032950871571351532016-04-14T19:13:00.001-03:002016-07-14T18:39:20.175-04:00Grandes Promotores Inmobiliarios: Oferta y Mercado Objetivo<h3 style="text-align: left;">
Ranking de Promotores Inmobiliarios </h3>
Mucho se habla de precios, oferta, ventas y proyectos en carpeta. Sin embargo, pocos comentarios, artículos o columnas se han dedicado a identificar cuáles o quiénes son los principales promotores inmobiliarios en el mercado de casas y departamentos en el Area Metropolitana de Santiago y sus diferentes mercados objetivo.<br />
<br />
El estudio de los 1.556 proyectos encuestados por Inciti durante los últimos 5 años, muestra que existen 540 inmobiliarias que construyeron un total de 221.630 departamentos en 12.415.800 m2.<br />
<br />
Si en principio parecieran existir una gran cantidad de inmobiliarias involucradas en la producción de departamentos, un análisis más exhaustivo permitió establecer que 33 promotores concentran la mitad de la producción total, de los cuales solo 9 tienen entre 1/5 y 1/3 de los departamentos dependiendo de la variable de corte que se utilice. Este Grupo de Nueve Promotores, al que llamaremos G9 está formado por Euro, Paz, Su Ksa, Fundamenta, Almagro, Aconcagua, RVC, Imagina y Actual.<br />
<br />
<h3 style="text-align: left;">
¿Qué ofrecen los Grandes Promotores?</h3>
Agrupados los integrantes del G9 en 4 grupos en función del tamaño promedio de las unidades construidas, las comunas elegidas para edificar y el precio por metro cuadrado de sus departamentos, se hace evidente el mercado objetivo de cada uno de ellos.<br />
<br />
<h4>
Grupo 1: Almagro</h4>
Superficie m²: 81,7 promedio<br />
Precio UFm2: 66,6<br />
Area de Desarrollo: Cono Oriente, sector de alta renta del AMS,<br />
Grupo Objetivo: Familias de alto nivel de ingreso (C1a) con ingresos en torno a $ 4,3 millones.<br />
<br />
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgAJNe7k6l0fbXSlDxRYc33GKqzQKi_Miuh5IWfzhgWsgek6ZuLhe9EHOvTFxZLm92CVgwFailnIwXGM6iIH3ManLDOLhzEdJPij3b_2bLf-7-TFpyzyftNVskANz7xHm93k2YdUcGQh05b/s1600/CS+G1+PO+02.jpg" imageanchor="1"><img border="0" height="280" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgAJNe7k6l0fbXSlDxRYc33GKqzQKi_Miuh5IWfzhgWsgek6ZuLhe9EHOvTFxZLm92CVgwFailnIwXGM6iIH3ManLDOLhzEdJPij3b_2bLf-7-TFpyzyftNVskANz7xHm93k2YdUcGQh05b/s640/CS+G1+PO+02.jpg" width="640" /></a><br />
Avenida Pocuro. Providencia<br />
<h4>
Grupo 2: Actual, Aconcagua e Imagina</h4>
Superficie m²: 59,3 a 63,0 promedio<br />
Precio UFm2: 46,2 a 66,6<br />
Area de Desarrollo: 6 a 14 comunas, con prodominancia de Ñuñoa y Cono Oriente.<br />
Grupo Objetivo: Hogares de ingreso medio alto y alto (C1b / C1a) con ingresos entre $ 2,6 y 3,4 millones.<br />
<h4>
Grupo 3: RVC, Fundamenta y Paz</h4>
Superficie m²: 43,0 a 51,7 promedio<br />
Precio UFm2: 41,2 a 47,8<br />
Area de Desarrollo: principalmente Santiago, Ñuñoa, Estación Central e Independencia.<br />
Grupo Objetivo: Familias de ingreso medio (C2) con sueldos entre $ 1 y 1,9 millones.<br />
<div>
<h4>
Grupo 4: Euro y Su Ksa</h4>
<div>
Superficie m²: 32,6 a 39,9 promedio</div>
<div>
Precio UFm2: 40,1 a 48,1</div>
<div>
Area de Desarrollo: Santiago, Estación Central e Independencia. </div>
<div>
Grupo Objetivo: Familias de ingreso medio bajo (C3) con sueldos entre $ 0,6 y 1 millón e inversionistas de renta (compra para arriendo)</div>
</div>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh57do0OcpwNFJ6ZmSpwm4Ug_TTE_s2JE58edTHMIIcmC-IhF2O5KMvFnxU8FkyGLKeOpKqQgaEtmQSFXOLkFxphbr450JbHqfLAT4zg0cqNLYh35J9Es8BWN1wh-PYWJ2Ty_DI3_EGTTg7/s1600/CS+G4+AH+01.jpg" imageanchor="1"><img border="0" height="280" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh57do0OcpwNFJ6ZmSpwm4Ug_TTE_s2JE58edTHMIIcmC-IhF2O5KMvFnxU8FkyGLKeOpKqQgaEtmQSFXOLkFxphbr450JbHqfLAT4zg0cqNLYh35J9Es8BWN1wh-PYWJ2Ty_DI3_EGTTg7/s640/CS+G4+AH+01.jpg" width="640" /></a></div>
<div>
<div>
Avenida Alberto Hurtado. Estación Central<br />
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</div>
<div>
<h3 style="text-align: left;">
La oferta del G9 y su posible interpretación por parte del Comprador </h3>
<div>
El comprador de viviendas no piensa en superficie neta, precios unitarios ni unidades de fomento. Sus parámetros para tomar decisiones son diferentes a los de los promotores y tienen que ver con sus ingresos mensuales expresados en pesos, la altura de las torres donde vivirán, la cantidad de dormitorios del departamento que adquieren, el tamaño percibido, el equipamiento y los servicios que tiene el barrio.</div>
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<br /></div>
<div>
Ciertamente, mientras menos dinero tiene el comprador más limitadas son sus opciones, más homogénea es la oferta a la que puede acceder y más simple la decisión de compra: opto por lo que hay. Si asociamos los promedios generales de precio de los departamentos y densidad de los edificios de los grandes promotores con los 8 grupos socioeconómicos en que se divide la población del Gran Santiago, podemos verificar fácilmente lo indicado:</div>
<div>
<ul>
<li>50% de la producción de los promotores del G9 está destinada al C3 que comprende el 23% de las familias del Gran Santiago, </li>
<li>20% de la oferta se orienta al C2 que engloba 17% y </li>
<li>30% de los esfuerzos productivos se destinan al C1b y C1a que agrupa al 15% de las familias de la ciudad.</li>
</ul>
</div>
<div>
Visto de otra forma, </div>
<div>
<ul>
<li>50% de las unidades producidas están destinadas a familias con un ingreso mensual de $ 0,9 millones para comprar un departamento de 36 m2 que cuesta $ 45 millones, en el que caben 2,6 camas y que se encuentra en una torre donde viven 1.500 personas.</li>
<li>20% de los departamentos están destinados a familias que ganan $ 1,5 millones al mes, con lo que pueden comprar una vivienda de 46 m2 a $ 82 millones, en la que caben 3,2 camas y que se encuentra en un edificio donde habitan casi 700 personas. Estas familias puede comprar 10 m2 más, media cama adicional y vivir en un edificio la mitad de denso que las del grupo anterior (C3), pero deben ganar un 70% más por mes.</li>
<li>Finalmente, el grupo de altos ingresos en relación al de clase media puede comprar 10 m2 más, la misma cantidad de camas en edificios de similar densidad con un 45% más de ingreso mensual por mes.</li>
</ul>
</div>
<div>
Como se ve, las diferencias en las opciones son importantes entre el C3 y C2 y disminuyen considerablemente entre el C2 y el C1b y de allí hacia arriba. Para los grupos D1 y D2 la oferta del G9 es marginal o inexistente.</div>
</div>
<h3 style="text-align: left;">
Conclusiones</h3>
<div>
<div>
De los promotores inmobiliarios con mayor participación de mercado, destaca un grupo de nueve empresas (G9) que dominan el mercado, particularmente en algunas comunas específicas. Se trata de empresas con altísimos volúmenes de producción, como Euro que llega a desarrollar 50 proyectos en 5 años con un volumen de venta en torno a los 600 mil millones de pesos.</div>
<div>
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<div>
Varios de los promotores que forman el G9 focalizaron por años sus operaciones en la comuna de Santiago, comenzado a colonizar hace poco tiempo territorios de reemplazo como Independencia y Estación Central, distribuyendo su producción en comunas del cono de altos ingresos de la ciudad o ingresado esporádicamente a comunas como La Florida, La Cisterna y San Miguel. Es de esperar que ante restricciones normativas en comunas históricas como Santiago y San Miguel y la saturación de las áreas de reemplazo, estos promotores dirijan su atención hacia sectores de la ciudad con mejoras recientes en infraestructura metropolitana, nuevas extensiones a la red de Metro y hacia zonas que permiten construcción en densidad media.</div>
<div>
<br /></div>
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Los indicadores ensayados muestran la variedad de estrategias de producto que existen entre los integrantes del G9 y como podrían ser interpretadas éstas por sus potenciales clientes. La posibilidad de comparar entre el precio total y unitario, la cantidad de camas, el tamaño, la densidad de los edificios y el nivel de ingresos de las familias que serán sus vecinos agrega una nueva dimensión a la comprensión de la oferta inmobiliaria por parte de los futuros compradores. Si bien es probable que racionalmente parte de estas variables no son tenidas en cuenta al momento de optar, su efecto en la toma de decisiones no debiera despreciarse ya que incongruencias en la relación programa y superficie o densidad y precio son, a nuestro juicio, claramente percibidas.</div>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj79XfL7H12D40MkmxwcbK3AJ6fdod2WVpk2CRls1Y3SWFRvRdV7WYjmPcQczY7nHkb-VLbI3UrzOjxHRVd3-SuChSSZFezZwGDt1Ds5pj6HcYx-GkGmw9tXju6ZqtjnTH3FvDKxjTuQD3e/s1600/44+a+0.001.png.001.png" imageanchor="1"><img border="0" height="270" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj79XfL7H12D40MkmxwcbK3AJ6fdod2WVpk2CRls1Y3SWFRvRdV7WYjmPcQczY7nHkb-VLbI3UrzOjxHRVd3-SuChSSZFezZwGDt1Ds5pj6HcYx-GkGmw9tXju6ZqtjnTH3FvDKxjTuQD3e/s640/44+a+0.001.png.001.png" width="640" /></a></div>
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El estudio realizado evidencia el desafío pendiente de ofrecer una vivienda a casi la mitad de los hogares del AMV que hoy no pueden acceder a la compra porque ganan menos de $ 600 mil por mes. La pregunta que cabría hacerse es si existen otras alternativas al subsidio habitacional o la vivienda social para cubrir con dignidad las necesidades habitacionales de aquellos que hoy no pueden optar a una vivienda propia.</div>
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<span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span></div>
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Finalmente, consideramos relevante seguir de cerca al mercado inmobiliario en densidad y sus principales promotores, así como también cuestionar al status quo con el objetivo de colaborar en el desarrollo de nuevas alternativas que promuevan mayor acceso a la vivienda y una mejora en la calidad de las obras y los barrios de nuestra ciudad. Este es el principal objetivo del artículo, así como el de otros trabajos que seguirá elaborando el equipo de investigación de Inciti. </div>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-25647267596684493552015-09-08T13:08:00.002-03:002016-04-14T19:16:16.904-03:00Nuevas Alternativas a Santiago CentroSantiago cambió, la nueva administración piensa la comuna con menos densidad, observa que hay problemas por resolver producto del repoblamiento de las últimas décadas y propone cambios en las condiciones de desarrollo que reducen la rentabilidad del negocio inmobiliario. Las modificaciones normativas y la escasez de suelo en zonas de alta constructibilidad estabilizaron la actividad y desde hace un año el número de proyectos en venta es prácticamente el mismo. Pero la demanda por vivir en “el centro” se mantuvo estable y los proveedores de vivienda en densidad buscaron nuevas alternativas donde edificar torres.<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi_WpBbm0dQrSbDSpaH-Xja0m4JMQpQldUqQtA9fZdlquDDjlaKXtMNns4gFJJ6uXhn_rThcb-MrGLqFl61KTio5ve-mxkFo8Er_F5lHc26OUKlZjRs8z53cmYer2dDVRccRvK24WpvJaxc/s1600/SMMSG.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="358" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi_WpBbm0dQrSbDSpaH-Xja0m4JMQpQldUqQtA9fZdlquDDjlaKXtMNns4gFJJ6uXhn_rThcb-MrGLqFl61KTio5ve-mxkFo8Er_F5lHc26OUKlZjRs8z53cmYer2dDVRccRvK24WpvJaxc/s640/SMMSG.jpg" width="640" /></a></div>
<span style="font-size: x-small;">Matta (baja densidad) entre Santa Isabel y San Miguel al fondo (alta densidad)</span><br />
<br />
Así es como desde inicios del 2014 comienzan a modificarse los patrones de desarrollo hacia el sur y poniente de Santiago Centro para acoger parte de la demanda que antes tenía por destino el centro. Hacia el sur, en San Miguel, la oferta de proyectos en venta aumenta en un año de 38 a 46 edificios y al poniente, en Estación Central, pasa de 13 a 17.<br />
<div>
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<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjzAv79K6uzKztXd4ZOWKOHPE-YAKCaWzQlQsD-w1mou4EpwMS_glQjaY0TVu7voY7nAPRd3TnTyFyymdlyo3dFWRCooNWSADJ2OdXQyraaTDzuRPlMLUc6bUmtoHI_a-4NTkCKeclQRVpe/s1600/Mapa.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="225" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjzAv79K6uzKztXd4ZOWKOHPE-YAKCaWzQlQsD-w1mou4EpwMS_glQjaY0TVu7voY7nAPRd3TnTyFyymdlyo3dFWRCooNWSADJ2OdXQyraaTDzuRPlMLUc6bUmtoHI_a-4NTkCKeclQRVpe/s640/Mapa.png" width="640" /></a></div>
<div>
<span style="font-size: x-small;">Fuente: Inciti PRO+</span></div>
<div>
<br />
El auge tiene características diferentes en cada comuna y se relaciona directamente con su condición urbana: normativa, transporte, calidad de espacios públicos, disponibilidad de suelo y equipamiento & servicio principalmente.<br />
<br />
Mientras el indicador de calidad de vida urbana (Estudios Urbanos UC_CCHC_2014) ubica a Santiago Centro justo en la mitad de la tabla, Estación Central esta en el tercio inferior del ranking y San Miguel apenas supera al grupo con peor índice de la ciudad.<br />
<br />
En Estación Central el número de departamentos por torre aumenta 30% en un año (Figura 1), y como la venta se dispara por sobre 200%, pasa de recibir 400 a 1.090 nuevos residentes por mes en un año (Figura 3). En San Miguel el tamaño de los edificios se mantiene estable, por lo que el aumento de 15% en las ventas produce el mismo incremento en la cantidad de gente que llega hoy a la comuna.<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhFKpoO4nJe60fMWZSHhsv8TxTATRklaEMVUdvAnx3hZh2Tl0w6zFqlLxpchyphenhyphenheQ4FfBMop-RFrhYjHGZdDydSwS8SaPVbXFoLSBo75e2JRyFb7a2pftixa66aFoer4kZK85WhDoJmT5gc3/s1600/Figuras+1_3.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="267" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhFKpoO4nJe60fMWZSHhsv8TxTATRklaEMVUdvAnx3hZh2Tl0w6zFqlLxpchyphenhyphenheQ4FfBMop-RFrhYjHGZdDydSwS8SaPVbXFoLSBo75e2JRyFb7a2pftixa66aFoer4kZK85WhDoJmT5gc3/s640/Figuras+1_3.png" width="640" /></a></div>
<span style="font-size: x-small;">Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015</span><br />
<br />
Hoy emigran hacia estas dos comunas aproximadamente mil personas por mes, aún por debajo de las 1.400 de Santiago en la actualidad y lejos de las casi dos mil que recibía la comuna central el año pasado.<br />
<br />
En Estación Central, la superficie promedio en torres de casi mil departamentos baja a 34 m2 o -12% en un año (Figura 4). Como el precio pasa de $ 39 a 40 millones, el valor unitario sube 17% y trepa a $1,2 millones por metro cuadrado (Figura 6), 4 puntos por sobre la suba en San Miguel y 13 sobre Santiago Centro.<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEivYybDY2Z0fPLQrGdtC-utWlawnUW9cq_iBfpVVu1dlMLX9J-MgEHT1MbZNMQCPqod31KBCNs8zeLeq7QvBDaf2AeWTDAEkRi7Hk23hBSq680aotP6t5psI2jp3gvA_HwrlCXwjSeWuwxn/s1600/Figuras+4_6.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="268" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEivYybDY2Z0fPLQrGdtC-utWlawnUW9cq_iBfpVVu1dlMLX9J-MgEHT1MbZNMQCPqod31KBCNs8zeLeq7QvBDaf2AeWTDAEkRi7Hk23hBSq680aotP6t5psI2jp3gvA_HwrlCXwjSeWuwxn/s640/Figuras+4_6.png" width="640" /></a></div>
<span style="font-size: x-small;">Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015</span><br />
<br />
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<div>
Los dos nuevos “vectores” de crecimiento tienen marcadas diferencias en las características que toma el desarrollo. San Miguel diversifica la oferta y consolida nuevos barrios con más proyectos de viviendas a menor precio; en tanto Estación Central, que no tenía desarrollo, recoge la demanda de grupos de menores ingresos con una oferta uniforme caracterizada por torres de gran altura y densidad, bajo metraje de departamentos y una concentración importante de edificios en las proximidades de las estaciones de metro más cercanas al límite con Santiago Centro. </div>
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En definitiva, si por un lado la diversificación contribuye a conformar una comuna más diversa e integrada para que más gente se beneficie de las buenas condiciones urbanas, por el otro las características uniformes de la oferta y del cliente objetivo generan segregación y son una fuente potencial de problemas en una comuna con un indicador de calidad de vida muy por debajo de las comunas con mejor calificación de la ciudad.</div>
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<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjQc6vOceL0W2K2chTlVp0_m-12IYJm7k6EsS0zU64UN5dR7xJkNefBZXdNZDJT-zt9HndqUI403Tzt80Dz96LOAMCpg8FQuv4Szt753ifGp6ad5XxIu-BNg80zMbkkq0l_ufeKiyml5jcU/s1600/Alto+Las+Rejas.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="264" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjQc6vOceL0W2K2chTlVp0_m-12IYJm7k6EsS0zU64UN5dR7xJkNefBZXdNZDJT-zt9HndqUI403Tzt80Dz96LOAMCpg8FQuv4Szt753ifGp6ad5XxIu-BNg80zMbkkq0l_ufeKiyml5jcU/s640/Alto+Las+Rejas.jpg" width="640" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
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Proyecto Alto Las Rejas : Suksa : 30 Pisos : 900 departamentos : 80% vendido : 32 m2 promedio</div>
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<span style="font-size: x-small;">Fuente: Campo PxQ. Mayo 2015</span></div>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-15024648238215682142015-04-29T22:41:00.000-03:002015-05-23T23:59:29.702-03:00Ciclistas en SantiagoLos fines de semana varias comunas de la capital cierran sus calles a los autos para uso exclusivo de los ciclistas. Niños, mujeres y hombres de todas las edades se toman los circuitos que se habilitan para pasear y hacer ejercicio, disfrutando del sol y los pájaros que es imposible escuchar durante un día laboral. Es un espectáculo digno de verse y un contraste brutal con la ciudad de fines de los noventa.<br />
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En aquellos años solo se veían ciclistas los fines de semana en el Cerro San Cristobal y en general eran extranjeros. En aquel entonces llenaban las calles las "micros amarillas", el Metro estaba subutilizado y había mucha congestión, igual que ahora. No habían ciclovías, ni la gente se movía en bicicleta por la ciudad. Hoy la diferencia es radical.</div>
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El auto sigue siendo la máquina mimada de Santiago y los automovilistas están tan agresivos como siempre (y como no si a pesar de las autopistas todo está peor). La gente que se desplaza en bus ha bajado considerablemente (nadie quiere hacer transbordo), la que va en Metro ha subido notablemente, los peatones siguen mas o menos igual y los ciclistas son la nueva vedette del transporte capitalino. Hoy la diferencia es radical, si, pero todo está mas o menos igual.</div>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi2emz2RvgEfPks-A5PIPc2nFHQrwQrrkjnj6IKDm9MlmtSlOfxVSNvdAq8Pq0u7rHcgkhSSKnJHV-HyMRR8z1V-rpvnvDkj3y9F9wmnotAwesspookYcLiKye5tt42EQPUfrz6WDmh6qIv/s1600/ciclistavereda.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="225" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi2emz2RvgEfPks-A5PIPc2nFHQrwQrrkjnj6IKDm9MlmtSlOfxVSNvdAq8Pq0u7rHcgkhSSKnJHV-HyMRR8z1V-rpvnvDkj3y9F9wmnotAwesspookYcLiKye5tt42EQPUfrz6WDmh6qIv/s1600/ciclistavereda.jpg" width="400" /></a></div>
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El transporte sigue siendo un problema sin solución y esto tiene directa relación con el individualismo y la falta de respeto generalizada. Es cierto que casi la totalidad de la infraestructura es para uso exclusivo del auto, siendo que es el modo de transporte que más problemas genera, pero no lo es menos que los ciclistas han declarado la guerra a peatones y automovilistas por el control de calles y veredas. </div>
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Muchos de los ciclistas que hoy se desplazan por la ciudad son un peligro público. La mayoría de ellos subió de nuevo a la bicicleta hace unos pocos meses luego de años sin pedalear, y como tienen prioridad sobre los autos y se sienten moralmente superiores, vuelan por calles, ciclovías y veredas sin ninguna consideración para con los demás. Manejan como automovilistas, pero sin normas de tránsito que cumplir y con los auriculares pegados a las orejas.</div>
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Cierto es que la bicicleta no contamina, no ocupa espacio y permite hacer ejercicio, pero eso no justifica la soberbia y la falta de educación. Al contrario, usar una bicicleta hoy en Santiago implica un compromiso porque debemos ayudar a que este modo de transporte sea una alternativa viable, segura y preferente para un número cada vez mayor de usuarios. La convivencia armónica y el respeto hacia peatones y automovilistas es la única manera de construir en conjunto una ciudad más agradable. </div>
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Firmado: un ciclista más.!</div>
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-2045693859604493432015-03-25T02:21:00.000-03:002016-04-14T19:17:30.180-03:00Calidad Urbana y SueloEn una terraza con vista al Parque Pocuro, carmenere y emmental de por medio, Juan Antonio (gerente de una conocida inmobiliaria) afirmaba que <i>“a la ciudad la hace el mercado, la hacemos nosotros”</i>. Como yo estaba con él, pensé que como investigador en realidad no había construido nada y que ciertamente al Parque Pocuro, que en ese momento estábamos disfrutando, tampoco lo había hecho una inmobiliaria.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiuUhWEwJYkaJKXMCCtx7qpX6HIXcWv-iDpSKv8jA9rfS4NbogddJ9wyvnkilbAe1NUEMo9CUqZHC31Zft1Xup_W9dGDGLHL5JoTOZ01V_hLYEAKDqXfVWPY6zCy2S22qSy-loYY4EV2uRp/s1600/Pocuro.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="209" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiuUhWEwJYkaJKXMCCtx7qpX6HIXcWv-iDpSKv8jA9rfS4NbogddJ9wyvnkilbAe1NUEMo9CUqZHC31Zft1Xup_W9dGDGLHL5JoTOZ01V_hLYEAKDqXfVWPY6zCy2S22qSy-loYY4EV2uRp/s1600/Pocuro.jpg" width="640" /></a></div>
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Parque Pocuro. Providencia</div>
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Es probable que para buena parte de la industria de la construcción esta sea una creencia compartida: que la ley de la oferta y la demanda todo lo puede. La frase de Juan Antonio explica en buena medida la forma y estructura de nuestras ciudades, con todas sus virtudes y defectos.<br />
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El fin último de las empresas inmobiliarias es obtener la máxima rentabilidad posible y esto se logra con productos caros para poca gente con alto poder adquisitivo o con productos baratos para mucha gente con baja capacidad de compra y endeudamiento. El insumo básico para llevar adelante todo proyecto inmobiliario es el suelo, que obviamente no está en una góndola o en la vitrina de una tienda sino en un barrio con una calidad urbana que en última instancia determina el valor del departamento o casa que allí se edificará. La mayor o menor calidad urbana está dada por el grado de inversión y mantención del bien público y presenta una gran diversidad de estados dependiendo de la comuna.<br />
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Así es como hoy en día tenemos situaciones diametralmente opuestas según de que se hable. En comunas con alta calidad urbana y/o excelentes condiciones de conectividad como Providencia, Vitacura, Ñuñoa o Santiago el suelo es un bien caro y escaso, mientras en comunas pericentrales con muy pocos atributos como Conchalí, Lo Prado, Renca o La Cisterna el suelo es barato y hay disponibilidad.<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg8StGhYvnJ40mkaml8_wb5Ql1Hhr2A04cGiCojkUvTTrboZNMJ8tbrqjS_n4srOZLvspYzGEoqBH7vAxjmKkHyQQAFEgTh_x-p6j6hylewELTJzIZMm4Q8ECKEAclksHeSn0UwcGRDq-_R/s1600/Renca.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="228" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg8StGhYvnJ40mkaml8_wb5Ql1Hhr2A04cGiCojkUvTTrboZNMJ8tbrqjS_n4srOZLvspYzGEoqBH7vAxjmKkHyQQAFEgTh_x-p6j6hylewELTJzIZMm4Q8ECKEAclksHeSn0UwcGRDq-_R/s640/Renca.jpg" width="640" /></a></div>
Costanera Norte. Renca.<br />
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El mercado por si solo no puede mejorar las condiciones urbanas de estas comunas, sino ya lo hubiera hecho, solucionando de esta forma el problema de la escasez de suelo. Son las entidades que se ocupan del bien común las que deben buscar la forma de habilitar más suelo con los atributos suficientes para que la industria siga desarrollando viviendas de calidad.<br />
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La solución al problema de la escasez de terrenos está, a mi juicio, en mejorar la calidad urbana de estos barrios. Municipalidades o asociaciones público privadas podrían desarrollar planes de intervención gradual para reparar fachadas, pavimentos y veredas, aumentar la forestación, iluminación y mobiliario, proveer más áreas verdes recreativas, adecuar las condiciones normativas y promover en la comunidad el sentido de pertenencia y participación. Como los recursos son escasos, el orden de intervención podría establecerse en función del potencial de mejora estructural de cada barrio y del grado de compromiso de los vecinos con la iniciativa que se propone.<br />
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Estas intervenciones permitirían resolver las carencias más apremiantes que tiene un barrio de una vez, en un plazo y con un presupuesto debidamente estudiado y acotado. Esta forma de intervención pública podría ser apadrinada por empresas no vinculadas directamente con el desarrollo inmobiliario, como Chilectra, Metrogas o el Metro de Santiago, y contemplar alguna forma de repago de la inversión realizada en función del aumento futuro de la plusvalía de las propiedades. De esta manera se regenerarían progresivamente nuevas zonas para realizar proyectos inmobiliarios, haciendo más homogéneo y equilibrado el desarrollo de la ciudad.<br />
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Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5882698808430852826.post-47973234280437107322015-02-04T12:51:00.000-03:002015-02-04T12:51:10.221-03:00La belleza como estrategia¿Qué es la belleza? uno la reconoce cuando la ve, pero ¿qué es?. La belleza es un atributo evolutivo de gran relevancia. Un organismo necesita invertir energía para ser bello, como lo demuestra el hecho de que es imposible encontrar una piel saludable en un animal enfermo, principalmente porque mantener una piel atractiva es muy “caro”. Como resultado, la mayoría de las criaturas evolucionan en sus definiciones de belleza de modo tal que puedan asociarse con aquellos miembros del grupo que son más sanos.<br />
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Los seres humanos han adoptado estas estrategias de “atracción” como una norma cultural. Así como hay mujeres que gastan millones de pesos al año en peluquería, también hay edificios que ofrecen enormes atrios con grandes ventanas y mucho espacio vacío que no tiene ninguna utilidad. Es un desperdicio, es muy caro y es hermoso. Es hermoso porque lo hermoso es caro.<br />
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¿Usted hace algo bello?, puede ser la forma en que escribe cartas o lo que agrega como adicional a un producto, aún si esto no es eficiente. A veces la eficiencia puede también ser hermosa, pero solo cuando toma mucho esfuerzo adicional conseguirla. Los productos ordinarios casi nunca son bellos y los productos austeros lo son únicamente cuando se ha invertido realmente esfuerzo en concebirlos de esta manera.<br />
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Nuestra preferencia por la belleza se hace evidente aún en aquellas personas con poca sensibilidad ya que todos tratamos a la gente y productos en forma diferente cuando pensamos que son bellos. La razón por la cual la se invierte tanto tiempo en belleza es porque lo bello siempre es más rentable. Así por ejemplo, un edificio con buenas terminaciones, materiales armónicamente combinados y buena volumetría es más bello y genera mayor preferencia, aunque sea más caro de producir.<br />
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La condición de bello implica cierto tipo de escasez (los bebes son hermosos porque esta etapa es muy corta), lo que nos lleva a concluir que la belleza no solo es una condición física sino una señal de exclusividad, algo que no todos tienen. En cualquier caso, invertir para que nuestra ciudad y sus edificios sean más lindos solo puede traer mejores resultados, más aún cuando la competencia se agudiza y el precio ya no es un factor de diferenciación.Incitihttp://www.blogger.com/profile/17504595186282299209noreply@blogger.com0