Matta (baja densidad) entre Santa Isabel y San Miguel al fondo (alta densidad)
Así es como desde inicios del 2014 comienzan a modificarse los patrones de desarrollo hacia el sur y poniente de Santiago Centro para acoger parte de la demanda que antes tenía por destino el centro. Hacia el sur, en San Miguel, la oferta de proyectos en venta aumenta en un año de 38 a 46 edificios y al poniente, en Estación Central, pasa de 13 a 17.
El auge tiene características diferentes en cada comuna y se relaciona directamente con su condición urbana: normativa, transporte, calidad de espacios públicos, disponibilidad de suelo y equipamiento & servicio principalmente.
Mientras el indicador de calidad de vida urbana (Estudios Urbanos UC_CCHC_2014) ubica a Santiago Centro justo en la mitad de la tabla, Estación Central esta en el tercio inferior del ranking y San Miguel apenas supera al grupo con peor índice de la ciudad.
En Estación Central el número de departamentos por torre aumenta 30% en un año (Figura 1), y como la venta se dispara por sobre 200%, pasa de recibir 400 a 1.090 nuevos residentes por mes en un año (Figura 3). En San Miguel el tamaño de los edificios se mantiene estable, por lo que el aumento de 15% en las ventas produce el mismo incremento en la cantidad de gente que llega hoy a la comuna.
Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015
Hoy emigran hacia estas dos comunas aproximadamente mil personas por mes, aún por debajo de las 1.400 de Santiago en la actualidad y lejos de las casi dos mil que recibía la comuna central el año pasado.
En Estación Central, la superficie promedio en torres de casi mil departamentos baja a 34 m2 o -12% en un año (Figura 4). Como el precio pasa de $ 39 a 40 millones, el valor unitario sube 17% y trepa a $1,2 millones por metro cuadrado (Figura 6), 4 puntos por sobre la suba en San Miguel y 13 sobre Santiago Centro.
Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015