viernes, 26 de abril de 2019

Por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas crece cuatro veces

Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC - Inciti 

Mucho se ha hablado sobre el mercado de vivienda en el Área Metropolitana de Santiago (AMS) y las importantes alzas de precio que ha sufrido durante los últimos 10 años. Si bien existen distintas miradas respecto de las causas para este explosivo aumento, aún falta afinar datos y metodologías para llegar a mejores conclusiones. En esta línea, el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica junto con la consultora Inciti, han desarrollado un índice de precios (nominal y real) de vivienda en el AMS, tanto para propiedades nuevas como usadas, desde el año 2009 hasta la actualidad. El índice desarrollado se basa en una modelación econométrica de precios hedónicos que consiste en identificar la importancia relativa de cada atributo del inmueble, y establecer un precio de la propiedad en función de los mismos.

La creación de este índice de precios de vivienda permite transparentar información agregada de transacciones de propiedades para aportar al conocimiento y debate sobre el desarrollo de nuestras ciudades. En este sentido, consideramos revelador el hecho que se puedan comparar los índices de precios nominales (o en pesos) de las vivienda con la variación que en el mismo período tuvo el ingreso autónomo del hogar según la encuesta Casen del MDS. Conocer como evoluciona la brecha entre salarios y precios de la vivienda es de gran importancia para la discusión sobre el acceso a la vivienda.

En líneas generales,  existe un aumento sostenido tanto de los precios de viviendas nuevas como usadas en todos los sectores del AMS (centro, pericentro, norte, sur, oriente y poniente). Por otra parte, la evolución de los salarios según el Ingreso Autónomo del Hogar de la encuesta Casen, muestra un incremento muy inferior en el mismo periodo (solo 22%), generandose una importante brecha entre el aumento de precios de la vivienda y los salarios.

Indice Real (UF)

El índice real de precios calculado indica que, en promedio, las propiedades aumentaron un 66% desde el año 2009 o 6,6% anual. Al desagregar por zonas de estudio, la comuna de Santiago es la que más aumentó con 96%, mientras que el pericentro (comprendido por las comunas de Recoleta, Independencia, Quinta Normal, Estación Central, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel, Macul, Ñuñoa y Providencia) lo hizo un 77%. La zona oriente del AMS es la que presenta mayor volatilidad de precios, sobre todo a partir el año 2016.
Justamente, y como lo muestra el gráfico siguiente, a partir del año 2016 las viviendas nuevas crecen a mayor tasa que las usadas, coincidiendo con la modificación del IVA a la construcción.

Indice Real Precios Viviendas 2009 | 2018

Indice Nominal ($)

El índice nominal muestra un alza aún mayor de precios porque incorpora la inflación en el cálculo. Así, el precio promedio sube un 113% respecto al año 2009, lo que equivale a un crecimiento de 11,3% anual. Al igual que en el caso del índice real, este índice también muestra el desacople entre precios de nuevas y usadas a partir del año 2016 hasta el primer trimestre del 2018 producto del cambio en la ley tributaria.

Indice Nominal Precios Viviendas 2009 | 2018


Precios de las viviendas y evolución de los ingresos


La diferencia entre los puntos finales de las curvas de precios de vivienda e ingreso autónomo resultan en una diferencia de casi 100 puntos, lo que implica que por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas aumenta cuatro veces. Esta brecha en constante aumento explica, en parte, porque los bancos son más estrictos en las evaluaciones de colocaciones hipotecarias y porque cada vez hay mas familias que optan por arrendar en lugar de comprar.

Precio Viviendas vs. Salarios




 


 

miércoles, 20 de marzo de 2019

Oferta Arriendo y Red de Metro en Santiago Metropolitano

El Instituto de Estudios Urbanos UC junto a Inciti deciden explorar la relación entre la red de metro y el mercado de arriendos de departamentos en Santiago Metropolitano. A partir de datos de la encuesta bimestral de ofertas de arriendo que aplica Inciti desde abril de 2018, se analiza el efecto que tiene el área de influencia de las estaciones de metro (radio de 600 metros) en la oferta de arriendos de departamentos, y las características del mercado dentro y fuera de esta área de influencia.

Si en el año 2003 solo un 17% de los habitantes de Santiago vivía en condición de arriendo, en el 2017 esta cifra llega a 22% (1 de cada 5 personas), en relación directa con la densificación de las comunas centrales de la capital. En el mismo período, la red del Metro de Santiago se transforma en el principal medio de transporte de la ciudad y elemento estructurador del desarrollo urbano de la capital, tendencia consolidada con la reciente inauguración de la Línea 3 que conecta comunas tan distantes como Conchalí y La Reina.

Entre abril de 2018 y enero del 2019 la oferta promedio de departamentos en arriendo es de 26 mil departamentos en Santiago Metropolitano, con 47% de esa oferta localizada dentro del área de influencia de las estaciones del Metro de Santiago. Del total de arriendos ofertados cerca del Metro, 7.301 o 59% del total próximo a una estación están dentro del área de influencia de la Línea 1, que conecta el poniente con el oriente de la ciudad.

“Que prácticamente la mitad de los departamentos ofertados estén dentro del área de influencia de alguna de las estaciones del Metro habla claramente de la relevancia que adquiere este atributo al momento de arrendar una propiedad. Esto tiene que ver con una alta valoración de la  movilidad, comodidad y diversidad por parte de la gente que arrienda”

La Línea 1 tiene los promedios de precio oferta de arriendo más altos; UF 35,3 ($973 mil) mensual, mientras que la Línea 5, segunda en concentración de oferta, llega solo a UF 23,4 ($608 mil) mensual. Finalmente, sobre la Línea 4 se ofrecen los departamentos con el precio más bajo de toda la ciudad, a UF 8,3 ($229 mil) mensual promedio.

Departamentos ofrecidos en arriendo, Área Influencia Líneas de Metro
















Si comparamos el precio de oferta arriendo en UFm2, las diferencias entre líneas se reducen considerablemente. La Línea 1 sigue liderando en precio unitario, con una diferencia respecto al valor más bajo de +52% (0,38 UFm2 vs. 0,25 UFm2), contrastando fuertemente con el +325% que existe entre el valor más alto y bajo en el caso del precio total (UF 35,3 vs. UF 8,3).

“Si tomamos como referencia el precio de arriendo, en la Línea 1 este es 3,3 veces más alto que en la Línea 4a, y sin embargo esta diferencia es tan solo de 0,5 veces en términos de precio por metro cuadrado. La explicación está en las superficies de los departamentos, que son en el caso de la Línea 1 (93 m2), 2,5 veces más grandes que los de la Línea 4a (27 m2)”.

No sorprende que la oferta arriendo responda al nivel de ingresos y calidad urbana de cada barrio, pero si que las diferencias en términos de superficie sean tan grandes. Probablemente esto tenga relación con que sobre la Línea 1 se construye en densidad desde hace décadas, mientras que en varias otras zonas de la ciudad es un proceso relativamente reciente caracterizado por la construcción de departamentos de muy poca superficie.

Mapa Resumen





lunes, 17 de diciembre de 2018

IMA: Indicador Mercado Arriendo Departamentos. 6º Bimestre 2018

Inciti | IEUT P. Universidad Católica

El Indice de Mercado de Arriendo tiene por objetivos transparentar el mercado, facilitar la inversión y el ingreso de nuevos actores y apoyar al diseño de políticas públicas. En esta primera entrega, presentamos los resultados generales para el Gran Santiago y para los tres sectores mas relevantes.

Parque en Arriendo

El parque total de departamentos en tenencia arriendo se estima en 325.851 unidades, con un incremento de 0,7% respecto al bimestre anterior, lo que implica la recepción de 2.145 nuevas unidades durante los últimos 60 días.

Centro Oriente tiene 63% del parque, seguido del Sur Oriente con 13% y Norte con 11%. El sector más dinámico fue el Sur Oriente con un aumento de 1% del parque.

Vacancia Arriendo

La vacancia en el Gran Santiago es actualmente de 5,4%, con un incremento respecto al bimestre anterior de 9,8% producto del ingreso de 1.670 nuevas ofertas al mercado.

El Centro Oriente tiene el 73% de la oferta publicada, con una vacancia estimada de 6,2% tras un aumento de 10,4% respecto a Setiembre 2018. El Sur Oriente tiene 6% de la oferta y una vacancia de 2,5%. El sector Norte participa 10% en la oferta actual, con una vacancia que llega a 5,2%.














Valorización Parque (nuevo & usado)

El precio promedio de los departamentos en el Gran Santiago se estima en $ 120 millones, aumentando 2,4% en relación a Setiembre.

Centro Oriente promedia $ 159 MM con un aumento de 2,7% respecto al bimestre anterior, Sur Oriente promedia $ 64 MM con 3,1% de aumento y el Norte  $ 54 MM con 1,9%.

Canon Arriendo Mensual

El precio de la oferta arriendo en el Gran Santiago es de $ 750 mil mensual con un aumento de 1,2% respecto al bimestre pasado. Este promedio había caído -0,5% y -2,5% en los dos bimestres anteriores.

El sector Centro Oriente tiene un valor mensual de $ 980 mil con una suba de 1,6% en relación al bimestre anterior, el Sur Oriente $ 390 mil con 0,7% de aumento y el Norte $ 440 mil con ajuste a la baja de -0,5%.

Rentabilidad Bruta

Como consecuencia del aumento de la tasa de vacancia, la rentabilidad promedio pasa de 7,0% a 6,8%, mostrando una caída de 1,7% respecto a Setiembre.

La rentabilidad promedio en el Centro Oriente es de 6,6%, en el Sur Oriente 6,8% y en el Norte 8,9%.
















Multifamily

Durante el mes de noviembre realizamos la primera encuesta a Edificios Residenciales en Arriendo o Multifamily. Se localizaron 24 edificios, de los cuales 14 están en operaciones, 5 en obra y 5 con permisos de edificación.

Los edificios en operaciones suman 3.105 departamentos, de los cuales 261 se encuentran disponibles. Esta vacancia es producto del reciente ingreso de un nuevo edificio de la marca Level de Euro, con 148 unidades disponibles. La vacancia estimada para el conjunto de los edificios sin el nuevo proyecto de Level, es de 3,4%.

Los principales controladores en este mercado son Euro con 32% de la superficie y 36% de las unidades y Blue Home con 20% y 22% respectivamente.



domingo, 4 de noviembre de 2018

Arriendo: Una Alternativa a la Venta Retail

Comprar un departamento nuevo en comunas de clase media cuesta hoy $ 79 millones, en tanto que uno usado tiene un valor de $ 72 millones promedio. Para adquirir una propiedad con financiamiento bancario hay que ahorrar un pie de 15 a 20% del precio, y la cuota mensual o dividendo no puede ser superior a un cuarto de los ingresos del grupo familiar. Dicho de otra manera, para comprar una propiedad de este tipo se necesita tener ahorrados entre $ 14 y 16 millones y ganar al menos $ 1,3 millones al mes.

El salario de una familia de ingresos medios es de $ 500 mil mensual, lo que implica que solo 4 de cada 10 familias en Santiago Metropolitano pueden acceder a la compra de un departamento. Ante esta realidad, y considerando que los salarios crecen 1,1% anual versus 7,4% estimado para las propiedades durante la última década, es comprensible que parte importante de las personas solucionen sus necesidades habitacionales a través del arriendo.

Para arrendar no hacen falta ahorros, solo un mes de garantía, y que el canon de arriendo mensual no sea mayor a un tercio de los ingresos del arrendatario. Bajo estas condiciones, el universo de familias que pueden acceder a una vivienda bajo esta modalidad de tenencia claramente es superior al de aquellas que la pueden comprar. Quizás sea esta una de las razones más importantes detrás del pujante mercado de arriendo que tiene mensualmente casi tantas transacciones como el mercado de las ventas residenciales.

De los casi 6 mil arriendos mensuales, el 35% se da en las comunas centrales de ingresos medios, con Santiago Centro representando un tercio de este universo. El canon mensual promedio en estas comunas es de $ 503 mil pesos y la vacancia actual la estimamos entre 3,6%. Las propiedades que se ofrecen, se ocupan en 56 días promedio, con una rentabilidad del 7,5% anual.


El volumen y alto dinamismo de este mercado de arriendo, sumado a la buena rentabilidad y poco profesionalismo de quienes intermedian y operan hoy las propiedades, explican porqué varias empresas ingresaron al negocio del arriendo construyendo o comprando sus propios edificios. Operando bajo esta modalidad hay 20 edificios en la ciudad pertenecientes a las firmas Euro Level y Blue Home entre las más destacadas. Estos edificios tienen una vacancia de solo el 1,3% para un parque estimado en 6 mil unidades. Existen ademas 3 edificios en desarrollo que pronto se agregarán al parque existente y 11 más que se encuentran en etapa de aprobación.

En definitiva, la tendencia nacional e internacional es hacia una participación cada vez mayor del arriendo por sobre la propiedad. Es por eso que Inciti junto al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la P. Universidad Católica de Chile, se propone continuar siguiendo la evolución de este mercado en Santiago y el resto del país.

Puede también ver publicación en El Mercurio del 06 | 11 | 2018 Aqui!



sábado, 20 de enero de 2018

Cómo vivimos: radiografía de barrios en altura

Inciti | Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Pontificia Universidad Católica de Chile

Esta primera entrega del reporte “Cómo vivimos” tiene por fin presentar un conjunto de indicadores clave para conocer las características de la vivienda y entorno de distintos barrios en altura de la ciudad, poniendo en evidencia la calidad urbana de cada sector en términos de sus atractivos y carencias. La altura y densidad de los edificios, la cantidad de personas con que se comparte un ascensor, la calidad de las veredas y árboles en las calles, la distancia a estaciones de metro y las características de las obras futuras son algunos de los indicadores que permiten comparar los distintos barrios considerados en el estudio, de los cuales presentamos ahora dos: La Florida Central y La Dehesa Central.

Comunidad: Personas por Edificio | Vecinos por Ascensor | Puertas por Piso



Ingreso Familiar: Residentes en el Barrio | Compradores | Arrendatarios

Precios: Dividendo Mensual Compra Nuevo | Arriendo Mensual



Calidad Urbana: Cobertura Vegetal | Veredas en Buen Estado



Equipamiento: M2 por Habitante de Plazas, Clubes y Colegios



El análisis de correlación entre los indicadores y el precio promedio de venta y arriendo en cada uno de los ocho barrios incluidos en esta primera entrega de “Como Vivimos” muestra que: 
  • La gente se fija mucho en el tamaño y programa del departamento: en el caso de la compra con correlaciones de 0,80 con la superficie y 0,91 con la cantidad de camas, mostrando más flexibilidad en el arriendo con correlaciones de 0,74 y 0,56 para el tamaño y la cantidad de camas respectivamente.
  • La cantidad de habitantes que tendrá el edificio y los vecinos por piso no son tan relevantes al momento de la elección: Las correlaciones son débiles en el caso de la compra con -0,35 para la densidad del edificio y -0,13 para los vecinos del piso, probablemente porque la gran mayoría de las compras se hacen cuando el edificio está en construcción y no hay forma de saber cómo serán estos indicadores. Esto se verifica cuando observamos correlaciones negativas más altas en el caso del arriendo, pasando a -0,39 y -0,18 para densidad del edificio y vecinos por piso. 
  • Los barrios están altamente segregados: El ingreso promedio del barrio y el precio de los departamentos tienen una correlación de 0,91. 
  • La cantidad de árboles y plazas inciden fuertemente en el precio: Entre los indicadores de calidad del barrio, las correlaciones más altas corresponden a cobertura vegetal y áreas verdes. Para el caso del precio de venta, las correlaciones son de 0,82 para arbolado y 0,90 para plazas, en tanto en el arriendo esta relación sube a 0,90 y 0,91 respectivamente. El verde, tan ausente en tantos barrios de la ciudad, es uno de los atributos más valorados al momento de comprar o arrendar. 
Más sobre este estudio en:


Reportaje completo El Mercurio aquí.

Descarga el documento aquí.

martes, 4 de julio de 2017

Gran Santiago: Mapas Altura Máxima | Densidad

Mapa Altura Máxima Gran Santiago. Junio 2017

Mapa Densidad (habitantes | hectárea) Gran Santiago. Junio 2017

Nota: los mapas se pueden solicitar en mejor resolución escribiendo a contacto@inciti.com o al teléfono +56 2 2759 3235

miércoles, 21 de junio de 2017

Mercado Residencial: Desafíos Nueva Línea 7 Metro

Es un echo que existe una alta concentración de proyectos residenciales en las comunas del sector oriente. De los 644 edificios actualmente en venta en el Gran Santiago, la mitad se encuentra en Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que representan en conjunto 1/4 de la venta mensual y 1/3 del stock disponible. Con precios promedio que oscilan entre UF 4.800 y 15.200, estas cinco comunas tienen un volumen de venta agregado de US$ 225 millones al mes (UF 5,6 millones) o 40% del total del mercado de departamentos nuevos de la capital.

Edificios en Venta | Marzo Abril 2017. Plataforma Inciti







Lo anterior tiene su explicación en el atractivo de este sector de la ciudad para los compradores, y por ende para las inmobiliarias. Aquí existen servicios de calidad, buena accesibilidad y transporte público, excelentes áreas públicas recreativas, cobertura vegetal consolidada y bien cuidada, altura de edificación regulada y preservación de la escala de barrio en la mayoría de los casos. No es de extrañar entonces que la incidencia del precio de suelo haya alcanzado 25,5 para edificios de 7 pisos en Vitacura por solo citar un ejemplo. Tampoco que queden pocas opciones para iniciar un nuevo proyecto debido a saturación y cambios en condiciones normativas que limitan altura y densidad. 

Si cambiamos el foco de atención hacia el poniente, el reciente anuncio de construcción de la Línea 7 del Metro de Santiago abre nuevos territorios de oportunidad entre Las Condes y Renca. Solo en el área de influencia de las futuras estaciones Radal y Neptuno hay más de 300 hectáreas con norma para densificar, existiendo en la actualidad un único proyecto en venta. Aquí el precio del suelo es hoy de 6,6 UFm2 *

Futura Línea 7 Metro Santiago | Estaciones Quinta Normal y Cerro Navia
























Ahora bien, para hacer desarrollos rentables en estos nuevos territorios hay que resolver dos problemas: (1) como evaluar la adecuación de los terrenos (densidad, superficies, cabida, precio, etc.) y (2) como reconvertir vastos sectores sin calidad urbana. 

El primero de estos problemas tiene solución contratando la plataforma en línea de Inciti para acceder a más de 30 planes reguladores actualizados, 600 mil compraventas con dirección, precio y superficie, 26 mil encuestas a proyectos residenciales en venta y más de 8 mil anteproyectos y permisos de edificación. El segundo desafío es mucho más complejo pues demandará creatividad y apertura para trabajar con otras empresas, gobierno y sociedad civil en busca de alternativas para mejorar estos barrios a partir de acciones de reforestación, construcción de escuelas y centros deportivos, aumento del atractivo y seguridad de calles y plazas y de la productividad de la población; a lo que también debieran sumarse programas efectivos de reciclaje, transporte comunitario y de producción limpia de energía. (ver C40.org).

* En base a 40 compraventas realizadas por empresas últimos 24 meses. Las ventas de particulares son 153 con un precio promedio de 4,9 UFm2.