domingo, 4 de noviembre de 2018

Arriendo: Una Alternativa a la Venta Retail

Comprar un departamento nuevo en comunas de clase media cuesta hoy $ 79 millones, en tanto que uno usado tiene un valor de $ 72 millones promedio. Para adquirir una propiedad con financiamiento bancario hay que ahorrar un pie de 15 a 20% del precio, y la cuota mensual o dividendo no puede ser superior a un cuarto de los ingresos del grupo familiar. Dicho de otra manera, para comprar una propiedad de este tipo se necesita tener ahorrados entre $ 14 y 16 millones y ganar al menos $ 1,3 millones al mes.

El salario de una familia de ingresos medios es de $ 500 mil mensual, lo que implica que solo 4 de cada 10 familias en Santiago Metropolitano pueden acceder a la compra de un departamento. Ante esta realidad, y considerando que los salarios crecen 1,1% anual versus 7,4% estimado para las propiedades durante la última década, es comprensible que parte importante de las personas solucionen sus necesidades habitacionales a través del arriendo.

Para arrendar no hacen falta ahorros, solo un mes de garantía, y que el canon de arriendo mensual no sea mayor a un tercio de los ingresos del arrendatario. Bajo estas condiciones, el universo de familias que pueden acceder a una vivienda bajo esta modalidad de tenencia claramente es superior al de aquellas que la pueden comprar. Quizás sea esta una de las razones más importantes detrás del pujante mercado de arriendo que tiene mensualmente casi tantas transacciones como el mercado de las ventas residenciales.

De los casi 6 mil arriendos mensuales, el 35% se da en las comunas centrales de ingresos medios, con Santiago Centro representando un tercio de este universo. El canon mensual promedio en estas comunas es de $ 503 mil pesos y la vacancia actual la estimamos entre 3,6%. Las propiedades que se ofrecen, se ocupan en 56 días promedio, con una rentabilidad del 7,5% anual.


El volumen y alto dinamismo de este mercado de arriendo, sumado a la buena rentabilidad y poco profesionalismo de quienes intermedian y operan hoy las propiedades, explican porqué varias empresas ingresaron al negocio del arriendo construyendo o comprando sus propios edificios. Operando bajo esta modalidad hay 20 edificios en la ciudad pertenecientes a las firmas Euro Level y Blue Home entre las más destacadas. Estos edificios tienen una vacancia de solo el 1,3% para un parque estimado en 6 mil unidades. Existen ademas 3 edificios en desarrollo que pronto se agregarán al parque existente y 11 más que se encuentran en etapa de aprobación.

En definitiva, la tendencia nacional e internacional es hacia una participación cada vez mayor del arriendo por sobre la propiedad. Es por eso que Inciti junto al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la P. Universidad Católica de Chile, se propone continuar siguiendo la evolución de este mercado en Santiago y el resto del país.

Puede también ver publicación en El Mercurio del 06 | 11 | 2018 Aqui!



sábado, 20 de enero de 2018

Cómo vivimos: radiografía de barrios en altura

Inciti | Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Pontificia Universidad Católica de Chile

Esta primera entrega del reporte “Cómo vivimos” tiene por fin presentar un conjunto de indicadores clave para conocer las características de la vivienda y entorno de distintos barrios en altura de la ciudad, poniendo en evidencia la calidad urbana de cada sector en términos de sus atractivos y carencias. La altura y densidad de los edificios, la cantidad de personas con que se comparte un ascensor, la calidad de las veredas y árboles en las calles, la distancia a estaciones de metro y las características de las obras futuras son algunos de los indicadores que permiten comparar los distintos barrios considerados en el estudio, de los cuales presentamos ahora dos: La Florida Central y La Dehesa Central.

Comunidad: Personas por Edificio | Vecinos por Ascensor | Puertas por Piso



Ingreso Familiar: Residentes en el Barrio | Compradores | Arrendatarios

Precios: Dividendo Mensual Compra Nuevo | Arriendo Mensual



Calidad Urbana: Cobertura Vegetal | Veredas en Buen Estado



Equipamiento: M2 por Habitante de Plazas, Clubes y Colegios



El análisis de correlación entre los indicadores y el precio promedio de venta y arriendo en cada uno de los ocho barrios incluidos en esta primera entrega de “Como Vivimos” muestra que: 
  • La gente se fija mucho en el tamaño y programa del departamento: en el caso de la compra con correlaciones de 0,80 con la superficie y 0,91 con la cantidad de camas, mostrando más flexibilidad en el arriendo con correlaciones de 0,74 y 0,56 para el tamaño y la cantidad de camas respectivamente.
  • La cantidad de habitantes que tendrá el edificio y los vecinos por piso no son tan relevantes al momento de la elección: Las correlaciones son débiles en el caso de la compra con -0,35 para la densidad del edificio y -0,13 para los vecinos del piso, probablemente porque la gran mayoría de las compras se hacen cuando el edificio está en construcción y no hay forma de saber cómo serán estos indicadores. Esto se verifica cuando observamos correlaciones negativas más altas en el caso del arriendo, pasando a -0,39 y -0,18 para densidad del edificio y vecinos por piso. 
  • Los barrios están altamente segregados: El ingreso promedio del barrio y el precio de los departamentos tienen una correlación de 0,91. 
  • La cantidad de árboles y plazas inciden fuertemente en el precio: Entre los indicadores de calidad del barrio, las correlaciones más altas corresponden a cobertura vegetal y áreas verdes. Para el caso del precio de venta, las correlaciones son de 0,82 para arbolado y 0,90 para plazas, en tanto en el arriendo esta relación sube a 0,90 y 0,91 respectivamente. El verde, tan ausente en tantos barrios de la ciudad, es uno de los atributos más valorados al momento de comprar o arrendar. 
Más sobre este estudio en:


Reportaje completo El Mercurio aquí.

Descarga el documento aquí.

martes, 4 de julio de 2017

Gran Santiago: Mapas Altura Máxima | Densidad

Mapa Altura Máxima Gran Santiago. Junio 2017

Mapa Densidad (habitantes | hectárea) Gran Santiago. Junio 2017

Nota: los mapas se pueden solicitar en mejor resolución escribiendo a contacto@inciti.com o al teléfono +56 2 2759 3235

miércoles, 21 de junio de 2017

Mercado Residencial: Desafíos Nueva Línea 7 Metro

Es un echo que existe una alta concentración de proyectos residenciales en las comunas del sector oriente. De los 644 edificios actualmente en venta en el Gran Santiago, la mitad se encuentra en Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que representan en conjunto 1/4 de la venta mensual y 1/3 del stock disponible. Con precios promedio que oscilan entre UF 4.800 y 15.200, estas cinco comunas tienen un volumen de venta agregado de US$ 225 millones al mes (UF 5,6 millones) o 40% del total del mercado de departamentos nuevos de la capital.

Edificios en Venta | Marzo Abril 2017. Plataforma Inciti







Lo anterior tiene su explicación en el atractivo de este sector de la ciudad para los compradores, y por ende para las inmobiliarias. Aquí existen servicios de calidad, buena accesibilidad y transporte público, excelentes áreas públicas recreativas, cobertura vegetal consolidada y bien cuidada, altura de edificación regulada y preservación de la escala de barrio en la mayoría de los casos. No es de extrañar entonces que la incidencia del precio de suelo haya alcanzado 25,5 para edificios de 7 pisos en Vitacura por solo citar un ejemplo. Tampoco que queden pocas opciones para iniciar un nuevo proyecto debido a saturación y cambios en condiciones normativas que limitan altura y densidad. 

Si cambiamos el foco de atención hacia el poniente, el reciente anuncio de construcción de la Línea 7 del Metro de Santiago abre nuevos territorios de oportunidad entre Las Condes y Renca. Solo en el área de influencia de las futuras estaciones Radal y Neptuno hay más de 300 hectáreas con norma para densificar, existiendo en la actualidad un único proyecto en venta. Aquí el precio del suelo es hoy de 6,6 UFm2 *

Futura Línea 7 Metro Santiago | Estaciones Quinta Normal y Cerro Navia
























Ahora bien, para hacer desarrollos rentables en estos nuevos territorios hay que resolver dos problemas: (1) como evaluar la adecuación de los terrenos (densidad, superficies, cabida, precio, etc.) y (2) como reconvertir vastos sectores sin calidad urbana. 

El primero de estos problemas tiene solución contratando la plataforma en línea de Inciti para acceder a más de 30 planes reguladores actualizados, 600 mil compraventas con dirección, precio y superficie, 26 mil encuestas a proyectos residenciales en venta y más de 8 mil anteproyectos y permisos de edificación. El segundo desafío es mucho más complejo pues demandará creatividad y apertura para trabajar con otras empresas, gobierno y sociedad civil en busca de alternativas para mejorar estos barrios a partir de acciones de reforestación, construcción de escuelas y centros deportivos, aumento del atractivo y seguridad de calles y plazas y de la productividad de la población; a lo que también debieran sumarse programas efectivos de reciclaje, transporte comunitario y de producción limpia de energía. (ver C40.org).

* En base a 40 compraventas realizadas por empresas últimos 24 meses. Las ventas de particulares son 153 con un precio promedio de 4,9 UFm2.





miércoles, 19 de abril de 2017

Precio del Suelo y Densidad

Por Marcelo Bauzá

Un reclamo habitual por parte de gestores e inmobiliarias es que el precio del suelo se mantenga alto a pesar de cambios a la baja en constructibilidad y densidad en años recientes.

El argumento expuesto no se explica desde la lógica de mercado. Si ahora puedo hacer menos departamentos, el precio debe ajustarse a la baja, a no ser que exista algún tipo de intervención que altere la dinámica natural del mercado. Como tal intervención no existe, el ajuste se dará más tarde o más temprano y en este contexto, es útil conocer que ocurrió en el pasado reciente para prever la evolución futura de la situación actual.

El análisis de la evolución del precio del suelo desde 1990 al presente y su correlación con cambios normativos y actividad del mercado en Santiago, constituye un ejemplo de utilidad para demostrar que el valor de los terrenos se ajusta a la capacidad de desarrollo permitida. Tomamos Santiago porque es la primer comuna que modificó condiciones de edificación para atraer desarrollo en alta densidad a principios de los 90s, para volver a condiciones más restrictivas a partir del 2014.

Previo al inicio del Plan de Repoblamiento de Santiago en 1992, el precio del suelo era de 5,0 UFm2, habían 100 hectáreas disponibles y 4 proyectos en venta con 43 viviendas cada uno. En 1995, año en que se aprueban los seccionales de Santa Isabel y Huemul, el precio del suelo sube a 9,1 UFm2 (+80%), los eriazos bajan a 76 hectáreas y hay 36 edificios en venta de 129 departamentos (+204%). Para el 2008, con Santiago consolidado como líder en oferta en altura, quedan escasos terrenos eriazos, el precio es de 13,7 UFm2 (+171%) y hay 65 proyectos en venta de 164 departamentos (+520%).

La correlación de +0,83 entre precio de suelo y viviendas por proyecto entre 1990 y 2016 muestra la fuerte relación que existe entre la posibilidad de densificar y lo que se paga por un terreno. A partir del año 2014, cuando se reduce densidad y altura en los sectores Matta, Franklin, Bio Bio, Lira y Santa Rosa entre otros, el precio se mantiene en alza pero ya el año pasado comienza a bajar para ubicarse en 17,2 UFm2 desde el máximo histórico de 21,1 UFm2 alcanzado en 2015.

La incidencia del precio del terreno en relación al neto edificado por proyecto alcanza un mínimo de UF 1,0 en el año 2005 y un máximo de UF 2,7 en 1991. La incidencia tiene un promedio histórico de UF 1,5 por m2 neto edificado para los casi 30 años de estudio y el año pasado este indicador era de UF 1,75.

Nota: el precio de suelo corresponde al promedio de todas las transacciones realizadas en un año en la comuna, sin diferenciar entre suelo para desarrollo en densidad y para otros usos.

El estudio presentado demuestra que el precio del suelo siempre se ajusta a la máxima capacidad de desarrollo posible, y que este ajuste no es inmediato sino que tiene un desfase de aproximadamente 24 meses.

Fuentes Datos: Boletín Mercado de Suelos, Trivelli y Cia., 1990 - 2010. Compraventas Suelo, Inciti, 2011 - 2017.

jueves, 12 de enero de 2017

Nuevas Reglas en San Miguel

Por Marcelo Bauzá | Martín Solis

Por años San Miguel acogió desarrollos inmobiliarios en altura sin demasiadas restricciones. La llegada de un gran número de nuevos habitantes produjo tensiones con la población residente. Las alarmas se encendieron y las autoridades municipales se abocaron a diseñar y consensuar un nuevo plan regulador que vio la luz en noviembre del año pasado, luego de meses de congelamiento de permisos de edificación.

Hoy, inmobiliarias y vecinos comparten un nuevo escenario que exige a los proyectos no solo ser rentables, sino también armonizar con el entorno. Sabemos que cuando cambian las reglas de juego siempre hay ganadores y perdedores, y en este caso ganar significa adaptarse y tomar las mejores decisiones en términos de tiempos y localización.
Hacer el ejercicio de comparar barrios entre si, respecto a lo que se venía construyendo y lo que ahora se puede hacer, permite ordenar y jerarquizar alternativas. Obviamente, cada cual tiene sus criterios que pueden diferir con los que aquí proponemos, pero veamos el resultado de nuestro análisis comparado.

Las variables que usamos en este ejercicio fueron el grado de concentración de ventas de departamentos por sector, las densidades alcanzadas y las ahora permitidas, las viviendas con permisos aprobados, el tamaño predial y el precio promedio del suelo.


Dinámica Mercado de Departamentos Nuevos | 2011 _ 2016

Nota 1: Indicadores tomados de encuestas a salas de ventas realizadas por Inciti entre 1º bimestre 2011 y 5º bimestre 2016.


Sectores | Edificios Construidos | 2011 _ 2016


Condiciones Normativas Promedio | Plan Regulador Vigente _ Noviembre 2016

Nota 2: Las cifras que se presentan en la tabla de condiciones normativas corresponden a promedios ponderados considerando la superficie en hectáreas que tiene cada zona normativa en cada uno de los tres sectores. Las zonas consideradas son Z1, Z2, Z3, Z4, Z5 y Z6. Para detalle de zonas ver documento en este enlace a partir de pagina 17. Para el cálculo del total de Viviendas por Edificio se utiliza como referencia un terreno de 1/2 hectárea y condiciones normativas calculadas como promedios ponderados por sector.


Viviendas en Anteproyectos, Permisos de Edificación y Disponibles | 2015 _ 2016


El sector norte de San Miguel es quien recibe la mayor carga de edificación durante los últimos 6 años, algo menos que el doble que los otros dos sectores. El precio de los departamentos crece entre el 6 y 8% anual en todos los sectores y los edificios que se edifican tienen 150 viviendas en promedio.
Las nuevas condiciones normativas permiten algo más de densidad en el sector norte, donde en promedio se pueden hacer ahora edificios de casi 100 viviendas. Los sectores centro y sur están normados para permitir un máximo de 80 unidades por edificio.

Anticipando el cambio normativo, constructoras e inmobiliarias presentaron 53 anteproyectos y 29 permisos de edificación durante los años 2015 y 2016, con un tamaño promedio de 220 viviendas por proyecto. Solo las viviendas correspondientes a permisos representan 6.500 unidades, que sumadas a las 2.800 aún disponibles en edificios en venta permiten estimar que el tiempo para agotar stock en San Miguel es de 17 meses.

El tiempo que demoraría el mercado en absorber todo lo que se ha construido y se construirá bajo la antigua normativa es de 1 año en el sector norte, 18 meses en el centro y 2 años en el sur. Esto explica porque el precio del suelo en zonas que permiten edificios de 8 a 10 pisos es de 18 a 19 UFm2 en el norte y centro y casi 6 UFm2 más bajo en el sector sur.

Tamaño Predial & Precio de Suelo | 2015 _ 2016

Nota 3: Tamaño predial tomado de base predial actualizada al 2015 y considerando todos los predios existentes en cada sector. Precio de suelo promedio en base a inscripciones conservador bienes raíces de propiedades con terrenos adquiridas por empresas inmobiliarias. Los precios responden a normativa actualmente obsoleta.

Seguramente el mercado de departamentos nuevos mantendrá la dinámica presente durante los próximos 18 meses, siendo probable que el precio relativo del suelo sufra una baja hacia mediados del 2018 a fin de ajustarse a las nuevas condiciones de edificación, que en general no permiten construcciones de más de 7 pisos. En cualquier caso, el sector norte aparece como aquel con mayores probabilidades de iniciar el nuevo ciclo de desarrollo antes que los otros dos.

El análisis presentado permite focalizar los esfuerzos de búsqueda de suelo, dependiendo del tipo de desarrollo que se quiera hacer y del timing para ingresar al mercado.

Para más información sobre este y otros estudios, escríbenos a mbauza@pxq.cl o msolis@inciti.com



miércoles, 5 de octubre de 2016

Oportunidades en Altura Media

Por Marcelo Bauzá.
Socio Inciti. Director PxQ Inteligencia Inmobiliaria

Hoy en día los compradores de departamentos son más exigentes con la calidad de vida que ofrecen los edificios y barrios donde quieren residir, lo que explica en parte por qué en varias comunas de Santiago Metropolitano las autoridades municipales han restringido la edificación en alta densidad en busca de mejorar cualitativamente el estándar de los proyectos y barrios que permiten estas construcciones.

Si bien las zonas céntricas con buena provisión de servicios, transporte y proximidad a centros laborales tienen gran atractivo para quienes buscan un departamento, parece necesario priorizar el desarrollo de edificios de menor altura para reducir el nivel de conflictos en la ciudad y mejorar la calidad de las nuevas comunidades.

Los promotores inmobiliarios hablan de que “ya no hay suelo para construir”, y efectivamente esto es así en zonas que permiten torres de gran altura, por lo que es tiempo de repensar el negocio para adaptarse a las condiciones de aquellos barrios que tienen disponibilidad de suelo para edificios de hasta 7 pisos.

Para comprender el porque de los conflictos urbanos y el nivel de saturación alcanzado con las torres basta con analizar las características que ha tenido la producción inmobiliaria en altura en Santiago Metropolitano en los últimos años.


No obstante que los planes reguladores establecen una cantidad similar de hectáreas con norma para torres y edificios de altura media (4.728 vs. 4.370), el desarrollo de departamentos se concentró fuertemente en torres. Entre los años 2011 y 2016 solo 13% de la superficie edificada correspondió a altura media, representando 30% del total de edificios construidos y apenas 8% de la totalidad de departamentos vendidos o aún en venta.

El resumen de actividad en las doce comunas más relevantes indica que la superficie de las torres es 3 veces superior a la de los edificios de hasta 7 pisos, tienen 5 veces más departamentos que son a su vez 38 m2 más chicos que los que ofrecen los edificios altura media. Claramente se trata de dos negocios diferentes desde el punto de vista de la construcción, con ciclos mucho más largos en el caso de las torres, que por otra parte tienen mayores economías de escala.

En el nuevo escenario urbano que se está conformando, la oferta de terrenos para la construcción de torres seguirá disminuyendo y su precio aumentando, lo que convierte a la altura media en la opción más viable para continuar con el desarrollo inmobiliario, no solo por la disponibilidad de suelo sino porque también simplifica la gestión y permite una reacción más rápida ante cambios en el ambiente de negocios. Por otra parte, los futuros compradores serán notablemente beneficiados respecto al estándar actual. Como estos edificios preservan el carácter residencial del barrio, vivirán en comunidades más “amigables”, con más sentido de pertenencia y mejor integración, menores tiempos de espera para el uso de ascensores y equipamientos y mayor facilidad para mantener bienes comunes.

El desafío está en identificar las zonas más adecuadas para iniciar los nuevos desarrollos, por lo que te invito a contactarme para profundizar sobre la forma en que se pueden jerarquizar nuevas zonas para desarrollo. Marcelo Bauza: mbauza@pxq.cl