sábado, 28 de septiembre de 2019
Compras de departamentos para inversión pasan de 18% a 44% en 7 años.
Por Inciti & Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales PUC
Entre los años
2011 y 2018 tanto la producción de departamentos nuevos, como la venta y sus
precios, muestran incrementos de 47,7%, 59,8% y 67,4% respectivamente. Si bien
los años 2011 y 2014 muestran una baja en la producción, el total de unidades
edificadas pasa de 75 mil en el 2011 a mas de 110 mil el último año. Las ventas
acumuladas[1]
siguen esta tendencia y pasan de 51 mil a 81 mil, lo mismo que el precio
unitario que llega a 73,3 UFm2[2]
en el 2018 desde 43,8 UFm2 que promediaba el año 2011.
Fuente: Encuesta Proyectos en Venta. Inciti 2011 - 2018
Que las ventas
hayan mostrado un incremento permanente, a la vez que sube también el precio se
debe al nuevo rol que ocupa un grupo en particular de compradores. Los
departamentos adquiridos por inversionistas para ser arrendados aumentan 142% en
7 años. Si para el 2011 estos representaban el 18% del total de las ventas, en
el 2018 las compras por este concepto alcanzan 44% del total.
Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108
Las compras para inversión se concentran en el anillo
pericentral (59,2%), y en menor medida en Santiago Centro (21,7%), mostrando el
pericentro un aumento constante en su participación al tiempo que disminuye la
del centro.
Los
departamentos adquiridos como inversión suelen ser de menores dimensiones que
los comprados para habitar. Un 27,7% de las compras de inversionistas son de
unidades de 30 m2 o menos, en tanto que solo 9,6% de las compras para habitar corresponden
a este metraje.
Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108
Otra conclusión
importante de nuestro análisis es la relevancia que adquieren las compras de
personas naturales en relación a las compras de personas jurídicas. Este grupo
tiene el 72% de participación en las 3.800 unidades que se venden como
inversión a personas y empresas en el 2011, en tanto al 2018 su participación
se incrementa 10 puntos llegando a 82% sobre las casi 10 mil unidades vendidas
con este fin. Aunque la mayoría de los inversionistas adquiere solo un
departamento, 30% de las personas naturales compraron 2 o más departamentos
durante los últimos 7 años.
Finalmente, la
correlación positiva observada entre producción y precio de departamentos
nuevos, sumada al alza que han mostrado ambas variables durante los últimos
años, permiten cuestionar la hipótesis de que el alto precio de los
departamentos se deba a las restricciones que impone la regulación urbana a la
oferta de nuevos edificios. Lo que ha ocurrido más bien es un traspado de la
propiedad desde las inmobiliarias a un grupo “intermediador” con el poder
adquisitivo y capacidad de financiamiento requeridos para acceder a estos
departamentos con precios inaccesibles para más del 60% de los hogares de la
ciudad, quienes tienen de aquí en más al arriendo como única opción para
acceder a una vivienda en zonas centrales.
Etiquetas:
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