jueves, 11 de julio de 2019

El Metro no es suficiente

Para todos los que trabajamos en la industria es sabido que el precio del suelo sube en forma constante desde hace años. También es claro que la ciudad está compuesta por una multiplicidad de distritos cuyas realidades difieren notablemente respecto a cómo se da esa suba, justamente porque diferentes son las realidades socioeconómicas de sus residentes, la provisión de servicios, la cobertura vegetal, el acceso a transporte de calidad y la normativa urbana por solo nombrar algunas de las más relevantes.

La presión de la gente sobre las autoridades y los excesos de la industria inmobiliaria han resultado en cambios a los planes reguladores que disminuyen considerablemente densidades de desarrollo y alturas máximas permitidas, buscando promover una escala mas humana en las edificaciones futuras.

Providencia | Santiago | Conchalí
Alturas máximas 7 pisos & Precio Promedio Suelo 2018.


Ahora estamos ante un mosaico de comunas que, sin demasiados atributos urbanos, buscan imitar los planes reguladores más progresistas de las zonas más ricas de la ciudad como Providencia, Vitacura o Lo Barnechea. Este es un primer paso hacia una ciudad más homogénea, pero sigue faltando un plan integral que tenga por objeto la mejora constante del espacio público* a fin de que en toda la ciudad se alcance pronto el mismo estándar de calidad que hoy tienen los barrios donde todos quisiéramos vivir.

Providencia | Santiago | Conchalí
Cobertura vegetal 2018 & Precio Departamentos Nuevos 2019


















Es una simplificación pensar que más líneas de metro es condición suficiente para alcanzar este ideal de ciudad en el que habría mas suelo para la industria inmobiliaria. Es necesario que coordinemos esfuerzos y exijamos al sector público una visión de cómo convertir a Santiago en una metrópolis donde un alto estándar urbano sea la norma y no la excepción como ocurre hoy en día.

Finalmente, sería bueno que cambiemos la forma cómo nos referimos al problema: “en Santiago no falta suelo, lo que falta es ciudad de calidad”. La ciudad es la expresión física de las reglas que organizan nuestra sociedad, no es un esfuerzo individual aislado y menos puede ser privatizada porque se destruye el tejido que nos une.

Marcelo Bauzá
Co Fundador | Director
Inciti PxQ






* Se entiende por espacio público a veredas, calles, ciclovías, antejardines, arbolado público, plazas y mobiliario urbano entre otros.

viernes, 26 de abril de 2019

Por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas crece cuatro veces

Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC - Inciti 

Mucho se ha hablado sobre el mercado de vivienda en el Área Metropolitana de Santiago (AMS) y las importantes alzas de precio que ha sufrido durante los últimos 10 años. Si bien existen distintas miradas respecto de las causas para este explosivo aumento, aún falta afinar datos y metodologías para llegar a mejores conclusiones. En esta línea, el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica junto con la consultora Inciti, han desarrollado un índice de precios (nominal y real) de vivienda en el AMS, tanto para propiedades nuevas como usadas, desde el año 2009 hasta la actualidad. El índice desarrollado se basa en una modelación econométrica de precios hedónicos que consiste en identificar la importancia relativa de cada atributo del inmueble, y establecer un precio de la propiedad en función de los mismos.

La creación de este índice de precios de vivienda permite transparentar información agregada de transacciones de propiedades para aportar al conocimiento y debate sobre el desarrollo de nuestras ciudades. En este sentido, consideramos revelador el hecho que se puedan comparar los índices de precios nominales (o en pesos) de las vivienda con la variación que en el mismo período tuvo el ingreso autónomo del hogar según la encuesta Casen del MDS. Conocer como evoluciona la brecha entre salarios y precios de la vivienda es de gran importancia para la discusión sobre el acceso a la vivienda.

En líneas generales,  existe un aumento sostenido tanto de los precios de viviendas nuevas como usadas en todos los sectores del AMS (centro, pericentro, norte, sur, oriente y poniente). Por otra parte, la evolución de los salarios según el Ingreso Autónomo del Hogar de la encuesta Casen, muestra un incremento muy inferior en el mismo periodo (solo 22%), generandose una importante brecha entre el aumento de precios de la vivienda y los salarios.

Indice Real (UF)

El índice real de precios calculado indica que, en promedio, las propiedades aumentaron un 66% desde el año 2009 o 6,6% anual. Al desagregar por zonas de estudio, la comuna de Santiago es la que más aumentó con 96%, mientras que el pericentro (comprendido por las comunas de Recoleta, Independencia, Quinta Normal, Estación Central, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel, Macul, Ñuñoa y Providencia) lo hizo un 77%. La zona oriente del AMS es la que presenta mayor volatilidad de precios, sobre todo a partir el año 2016.
Justamente, y como lo muestra el gráfico siguiente, a partir del año 2016 las viviendas nuevas crecen a mayor tasa que las usadas, coincidiendo con la modificación del IVA a la construcción.

Indice Real Precios Viviendas 2009 | 2018

Indice Nominal ($)

El índice nominal muestra un alza aún mayor de precios porque incorpora la inflación en el cálculo. Así, el precio promedio sube un 113% respecto al año 2009, lo que equivale a un crecimiento de 11,3% anual. Al igual que en el caso del índice real, este índice también muestra el desacople entre precios de nuevas y usadas a partir del año 2016 hasta el primer trimestre del 2018 producto del cambio en la ley tributaria.

Indice Nominal Precios Viviendas 2009 | 2018


Precios de las viviendas y evolución de los ingresos


La diferencia entre los puntos finales de las curvas de precios de vivienda e ingreso autónomo resultan en una diferencia de casi 100 puntos, lo que implica que por cada peso que aumenta el ingreso de los hogares, el precio de las viviendas aumenta cuatro veces. Esta brecha en constante aumento explica, en parte, porque los bancos son más estrictos en las evaluaciones de colocaciones hipotecarias y porque cada vez hay mas familias que optan por arrendar en lugar de comprar.

Precio Viviendas vs. Salarios




 


 

miércoles, 20 de marzo de 2019

Oferta Arriendo y Red de Metro en Santiago Metropolitano

El Instituto de Estudios Urbanos UC junto a Inciti deciden explorar la relación entre la red de metro y el mercado de arriendos de departamentos en Santiago Metropolitano. A partir de datos de la encuesta bimestral de ofertas de arriendo que aplica Inciti desde abril de 2018, se analiza el efecto que tiene el área de influencia de las estaciones de metro (radio de 600 metros) en la oferta de arriendos de departamentos, y las características del mercado dentro y fuera de esta área de influencia.

Si en el año 2003 solo un 17% de los habitantes de Santiago vivía en condición de arriendo, en el 2017 esta cifra llega a 22% (1 de cada 5 personas), en relación directa con la densificación de las comunas centrales de la capital. En el mismo período, la red del Metro de Santiago se transforma en el principal medio de transporte de la ciudad y elemento estructurador del desarrollo urbano de la capital, tendencia consolidada con la reciente inauguración de la Línea 3 que conecta comunas tan distantes como Conchalí y La Reina.

Entre abril de 2018 y enero del 2019 la oferta promedio de departamentos en arriendo es de 26 mil departamentos en Santiago Metropolitano, con 47% de esa oferta localizada dentro del área de influencia de las estaciones del Metro de Santiago. Del total de arriendos ofertados cerca del Metro, 7.301 o 59% del total próximo a una estación están dentro del área de influencia de la Línea 1, que conecta el poniente con el oriente de la ciudad.

“Que prácticamente la mitad de los departamentos ofertados estén dentro del área de influencia de alguna de las estaciones del Metro habla claramente de la relevancia que adquiere este atributo al momento de arrendar una propiedad. Esto tiene que ver con una alta valoración de la  movilidad, comodidad y diversidad por parte de la gente que arrienda”

La Línea 1 tiene los promedios de precio oferta de arriendo más altos; UF 35,3 ($973 mil) mensual, mientras que la Línea 5, segunda en concentración de oferta, llega solo a UF 23,4 ($608 mil) mensual. Finalmente, sobre la Línea 4 se ofrecen los departamentos con el precio más bajo de toda la ciudad, a UF 8,3 ($229 mil) mensual promedio.

Departamentos ofrecidos en arriendo, Área Influencia Líneas de Metro
















Si comparamos el precio de oferta arriendo en UFm2, las diferencias entre líneas se reducen considerablemente. La Línea 1 sigue liderando en precio unitario, con una diferencia respecto al valor más bajo de +52% (0,38 UFm2 vs. 0,25 UFm2), contrastando fuertemente con el +325% que existe entre el valor más alto y bajo en el caso del precio total (UF 35,3 vs. UF 8,3).

“Si tomamos como referencia el precio de arriendo, en la Línea 1 este es 3,3 veces más alto que en la Línea 4a, y sin embargo esta diferencia es tan solo de 0,5 veces en términos de precio por metro cuadrado. La explicación está en las superficies de los departamentos, que son en el caso de la Línea 1 (93 m2), 2,5 veces más grandes que los de la Línea 4a (27 m2)”.

No sorprende que la oferta arriendo responda al nivel de ingresos y calidad urbana de cada barrio, pero si que las diferencias en términos de superficie sean tan grandes. Probablemente esto tenga relación con que sobre la Línea 1 se construye en densidad desde hace décadas, mientras que en varias otras zonas de la ciudad es un proceso relativamente reciente caracterizado por la construcción de departamentos de muy poca superficie.

Mapa Resumen