miércoles, 5 de octubre de 2016

Oportunidades en Altura Media

Por Marcelo Bauzá.
Socio Inciti. Director PxQ Inteligencia Inmobiliaria

Hoy en día los compradores de departamentos son más exigentes con la calidad de vida que ofrecen los edificios y barrios donde quieren residir, lo que explica en parte por qué en varias comunas de Santiago Metropolitano las autoridades municipales han restringido la edificación en alta densidad en busca de mejorar cualitativamente el estándar de los proyectos y barrios que permiten estas construcciones.

Si bien las zonas céntricas con buena provisión de servicios, transporte y proximidad a centros laborales tienen gran atractivo para quienes buscan un departamento, parece necesario priorizar el desarrollo de edificios de menor altura para reducir el nivel de conflictos en la ciudad y mejorar la calidad de las nuevas comunidades.

Los promotores inmobiliarios hablan de que “ya no hay suelo para construir”, y efectivamente esto es así en zonas que permiten torres de gran altura, por lo que es tiempo de repensar el negocio para adaptarse a las condiciones de aquellos barrios que tienen disponibilidad de suelo para edificios de hasta 7 pisos.

Para comprender el porque de los conflictos urbanos y el nivel de saturación alcanzado con las torres basta con analizar las características que ha tenido la producción inmobiliaria en altura en Santiago Metropolitano en los últimos años.


No obstante que los planes reguladores establecen una cantidad similar de hectáreas con norma para torres y edificios de altura media (4.728 vs. 4.370), el desarrollo de departamentos se concentró fuertemente en torres. Entre los años 2011 y 2016 solo 13% de la superficie edificada correspondió a altura media, representando 30% del total de edificios construidos y apenas 8% de la totalidad de departamentos vendidos o aún en venta.

El resumen de actividad en las doce comunas más relevantes indica que la superficie de las torres es 3 veces superior a la de los edificios de hasta 7 pisos, tienen 5 veces más departamentos que son a su vez 38 m2 más chicos que los que ofrecen los edificios altura media. Claramente se trata de dos negocios diferentes desde el punto de vista de la construcción, con ciclos mucho más largos en el caso de las torres, que por otra parte tienen mayores economías de escala.

En el nuevo escenario urbano que se está conformando, la oferta de terrenos para la construcción de torres seguirá disminuyendo y su precio aumentando, lo que convierte a la altura media en la opción más viable para continuar con el desarrollo inmobiliario, no solo por la disponibilidad de suelo sino porque también simplifica la gestión y permite una reacción más rápida ante cambios en el ambiente de negocios. Por otra parte, los futuros compradores serán notablemente beneficiados respecto al estándar actual. Como estos edificios preservan el carácter residencial del barrio, vivirán en comunidades más “amigables”, con más sentido de pertenencia y mejor integración, menores tiempos de espera para el uso de ascensores y equipamientos y mayor facilidad para mantener bienes comunes.

El desafío está en identificar las zonas más adecuadas para iniciar los nuevos desarrollos, por lo que te invito a contactarme para profundizar sobre la forma en que se pueden jerarquizar nuevas zonas para desarrollo. Marcelo Bauza: mbauza@pxq.cl




sábado, 10 de septiembre de 2016

La Ciudad como un atajo a la Equidad

Por Marcelo Bauzá. 

A fines de Julio participe en el Cabildo de la Región Metropolitana en el marco de la etapa de participación del Proceso Constituyente en desarrollo desde hace casi año. En una de las mesas junto a otras quince personas de diversas edades y tendencias, discutimos sobre los resultados de los Cabildos Provinciales en cuanto a los contenidos que debe abordar la Nueva Constitución y los reclamos más urgentes que tiene la gente. La demanda por mayor democracia, conservación del medio ambiente, responsabilidad ante la comunidad y primacía del bien común por sobre las necesidades individuales constituyen el núcleo actual de las demandas sociales iniciadas por una mejor educación media en el 2009, educación gratuita y de calidad en el 2011, igualdad de genero en el 2012 y las recientes marchas para cambiar el régimen de AFP.

Las protestas de los últimos años y el actual proceso constituyente ponen en evidencia un fuerte cuestionamiento de la sociedad a la elite política y económica del país y al modelo neoliberal que reduce el Estado a su mínima expresión y donde lo público prácticamente no existe. Se han hecho grandes avances en productividad, educación, salud y vivienda desde el regreso al régimen democrático y los reclamos de hoy provienen de una sociedad más madura y educada que es producto de los avances de las últimas décadas. Pero veamos cual es el origen del malestar y la probable evolución de este proceso de cambio.

Chile tiene hoy un ingreso per capita de US$ 23.000, el más alto de América Latina, pero con un ingreso promedio de apenas US$ 600 o $420.000 y una desigualdad que sigue creciendo. La diferencia en el ingreso entre el decil más bajo y el más alto paso de $540.000 en 1990 a $910.000 en 2011, lo que significa que el crecimiento del ingreso de los más ricos ha sido mayor que el de los otros grupos y que la brecha de bienestar ha aumentado. En palabras del economista Manuel Marfán “El Chile actual ya no es mayoritariamente de pobres, sino que por fin es mayoritariamente de clase media. Ya no es un país de emigrantes sino que recibe inmigrantes en busca de mejores oportunidades. El trabajo femenino ha tenido un aumento explosivo, y las más jóvenes exhiben una participación de estándar OCDE. Estos elementos son característicos de economías que están en la antesala del desarrollo económico pleno y a Chile sólo le falta el salto final, el más difícil. La clase media ya tiene satisfechas sus necesidades básicas, pero aún es enormemente precaria e insegura. El salto final debe tener la intención de superar esa precariedad y la inseguridad frente a una vejez indigna, a una educación aún lejos del estándar OCDE, y a una salud pública insuficiente”.

Y así como la gente percibe que la época de solucionar déficit cuantitativos ya pasó para la educación, las pensiones y la salud, también comienza a demandar una ciudad en la que el bien público esté por sobre los desarrollos privados. La ministra Paulina Saball señaló recientemente que “las políticas públicas deben apuntar a la recuperación de la ciudad como bien público y que ya no es posible enfocarse en la expansión o creación de nuevos núcleos urbanos sin hacerse cargo de la ciudad existente y sus problemáticas”, posición que coincide con lo dicho por el presidente de la ADI respecto a que “ la respuesta al desarrollo de la ciudad es una densificación equilibrada, en donde las inmobiliarias sean trasparentes y capaces de insertar proyectos pensados en su entorno, con un diseño urbano integrador y un aporte proporcional al mejoramiento del barrio para darle sustentabilidad al negocio inmobiliario”. 

Parece haber llegado la hora de preocuparse por espacios y equipamientos públicos de calidad, de contar con un transporte público eficiente que reduzca el uso del automóvil y de construir proyectos de baja y media densidad que respeten y agreguen valor a los barrios en que se desarrollan. El desafío para todos es, en palabras del premio Pritzker Alejandro Aravena, convertir a la ciudad en “un atajo a la equidad”.

*Datos de Ingreso en Pesos 2008

Vías recreativas son un ejemplo de uso del espacio público en forma gratuita y en beneficio de todos.



jueves, 14 de julio de 2016

Sobrestock y baja de ventas en La Dehesa

Qué explica la baja y que esperar a futuro

Lo Barnechea, Región Metropolitana, Chile

A comienzos del 2011 el subcentro de La Dehesa tenía 4 edificios en venta que representaban un tercio de este tipo de proyectos en la comuna. El progresivo desarrollo de este subcentro de servicios, que hoy cuenta con un mall y oficinas para arriendo, abrió el apetito de las inmobiliarias por ofertar departamentos a precios promedio sobre los $ 300 millones. En la medicion de Junio de este año encontramos 24 edificios en venta en el subcentro, que ahora tiene dos tercios del total de proyectos de Lo Barnechea. La disponibilidad de departamentos en la comuna, en buena parte representada por este sector, aumento 83% en un año y 300% del 2011 a la fecha. 

El tiempo de bonanza parece haber llegado a su fin, o al menos por unos meses. Las ventas de departamentos registradas en el tercer bimestre de este año en la comuna muestran una caída de 57,6% respecto al año anterior; y como hay más edificios compitiendo, la venta promedio por proyecto bajó cerca de 70%. Los precios también empezaron a ajustarse, con un descenso de 21% en relación al 2015, pero con una baja también de la superficie útil que resulta en un precio UFm2 tan solo 1,1% inferior al del año pasado. Nada sorprendente, el mismo ajuste de superficie lo tenemos en todos barrios con actividad inmobiliaria de Santiago Metropolitano.

Quizás las cifras no sorprendan demasiado, al fin y al cabo es evidente que la actividad se contrajo en todos los sectores de la economía y además muchos ejecutivos manejan a la perfección los barrios en que operan. Lo que tal vez sí sea una novedad es conocer qué factores explican mejor las ventas por barrio: el nivel de empleo?, el stock de departamentos?, la confianza del consumidor?.  

Hicimos un ejercicio de minería de datos con indicadores tomados del mercado inmobiliario de Lo Barnechea y la economía en general para identificar aquellos que mejor explican la venta de departamentos. El modelo utilizado indica que las variables que mas peso tienen en  el nivel de ventas del Subcentro La Dehesa son, de las más a las menos importantes: el tamaño de departamentos y terrazas, la tasa de interés promedio para créditos hipotecarios, el pie necesario para comprar, la confianza en la evolución de la economía y la tasa de desempleo. El orden de las variables según muestra que el comprador de departamentos en este sector de la ciudad se fija primero en la superficie, luego en las condiciones de financiamiento a las que puede acceder y finalmente en las condiciones generales de la economía. El precio no es un factor tan determinante como los listados anteriormente.

Variables según Importancia


Creemos que los resultados entregan una visión distinta de la usada tradicionalmente para estimar que puede suceder a futuro. En este caso en particular las variables a observar para saber como evolucionará la actividad en el subcentro son las superficies ofertadas y las condiciones de financiamiento. De mantenerse la tendencia actual, las ventas en Julio – Agosto debieran estar en torno a los 95 departamentos.

Variación 2015 y Proyección Julio - Agosto 2016




miércoles, 8 de junio de 2016

El Fin del "Compre sin IVA"

Venta de Departamentos en Ñuñoa: Enero 2014 a Mayo 2016 

El año pasado fue especial. Las ventas de departamentos en todos los barrios de la ciudad se dispararon producto de buenas condiciones de financiamiento y de la promoción “compre sin IVA”, que recomendaba comprar antes de la entrada en vigencia de la norma que disponía el aumento en el precio de las propiedades producto del impuesto al valor agregado.

En Ñuñoa durante el 2015 se vendieron cinco mil departamentos, con una suba de casi 80% respecto al registro del 2014 a pesar del aumento del 25% del precio durante el mismo período. El efecto negativo de este aumento aparentemente fue neutralizado en parte por la campaña “Compre sin IVA”, llegando a su máximo nivel en el bimestre mayo – junio con más de mil unidades vendidas. Pero desde entonces las condiciones comenzaron a cambiar, y como si fuera una profecía autocumplida, las ventas del primer semestre de este año se desplomaron 57% respecto al mismo período del año anterior. Para entender porque el mercado bajo a niveles de venta de hace dos años se deben considerar, además del  aumento de precios y el IVA, otros factores que contribuyen a explicar el deterioro actual de la actividad.

A partir de octubre del año pasado las condiciones de financiamiento comenzaron a desmejorar, aumentando el pie exigido y la tasa de interés real, lo que significa que hoy en día hace falta tener más dinero ahorrado y pagar un dividendo mayor para poder acceder a un departamento propio. De estos dos factores claramente el primero es de mayor incidencia ya que el consumidor está mucho más acostumbrado a endeudarse que a ahorrar. También se observa en esta primera parte del año un deterioro en el ambiente de negocios producto del aumento del desempleo y de la caída en el nivel de confianza de la población. Este cambio de tendencia en las condiciones exigidas para financiarse y el aumento de incertezas respecto al futuro explican en buena parte porque se deterioraron las ventas en Ñuñoa.

La pregunta que cabe hacerse es qué pasará en el segundo semestre. Nuestra predicción es que el mercado de departamentos nuevos requerirá de promociones, bajas moderadas en precios y un cambio en el ambiente laboral y de expectativas que solo se darán tras las elecciones municipales de octubre. Se vienen meses para reflexionar, a no desesperar!

Indicadores de Actividad



jueves, 14 de abril de 2016

Grandes Promotores Inmobiliarios: Oferta y Mercado Objetivo

Ranking de Promotores Inmobiliarios 

Mucho se habla de precios, oferta, ventas y proyectos en carpeta. Sin embargo, pocos comentarios, artículos o columnas se han dedicado a identificar cuáles o quiénes son los principales promotores inmobiliarios en el mercado de casas y departamentos en el Area Metropolitana de Santiago y sus diferentes mercados objetivo.

El estudio de los 1.556 proyectos encuestados por Inciti durante los últimos 5 años, muestra que existen 540 inmobiliarias que construyeron un total de 221.630 departamentos en 12.415.800 m2.

Si en principio parecieran existir una gran cantidad de inmobiliarias involucradas en la producción de departamentos, un análisis más exhaustivo permitió establecer que 33 promotores concentran la mitad de la producción total, de los cuales solo 9 tienen entre 1/5 y 1/3 de los departamentos dependiendo de la variable de corte que se utilice. Este Grupo de Nueve Promotores, al que llamaremos G9 está formado por Euro, Paz, Su Ksa, Fundamenta, Almagro, Aconcagua, RVC, Imagina y Actual.

¿Qué ofrecen los Grandes Promotores?

Agrupados los integrantes del G9 en 4 grupos en función del tamaño promedio de las unidades construidas, las comunas elegidas para edificar y el precio por metro cuadrado de sus departamentos, se hace evidente el mercado objetivo de cada uno de ellos.

Grupo 1: Almagro

Superficie m²: 81,7 promedio
Precio  UFm2: 66,6
Area de Desarrollo: Cono Oriente, sector de alta renta del AMS,
Grupo Objetivo: Familias de alto nivel de ingreso (C1a) con ingresos en torno a $ 4,3 millones.


Avenida Pocuro. Providencia

Grupo 2: Actual, Aconcagua e Imagina

Superficie m²: 59,3 a 63,0 promedio
Precio  UFm2: 46,2 a 66,6
Area de Desarrollo: 6 a 14 comunas, con prodominancia de Ñuñoa y Cono Oriente.
Grupo Objetivo: Hogares de ingreso medio alto y alto (C1b / C1a) con ingresos entre $ 2,6 y 3,4 millones.

Grupo 3: RVC, Fundamenta y Paz

Superficie m²: 43,0 a 51,7 promedio
Precio  UFm2: 41,2 a 47,8
Area de Desarrollo: principalmente Santiago, Ñuñoa, Estación Central e Independencia.
Grupo Objetivo: Familias de ingreso medio (C2) con sueldos entre $ 1 y 1,9 millones.

Grupo 4: Euro y Su Ksa

Superficie m²: 32,6 a 39,9 promedio
Precio  UFm2: 40,1 a 48,1
Area de Desarrollo: Santiago, Estación Central e Independencia. 
Grupo Objetivo: Familias de ingreso medio bajo (C3) con sueldos entre $ 0,6 y 1 millón e inversionistas de renta (compra para arriendo)

Avenida Alberto Hurtado. Estación Central

La oferta del G9 y su posible interpretación por parte del Comprador 

El comprador de viviendas no piensa en superficie neta, precios unitarios ni unidades de fomento. Sus parámetros para tomar decisiones son diferentes a los de los promotores y tienen que ver con sus ingresos mensuales expresados en pesos, la altura de las torres donde vivirán, la cantidad de dormitorios del departamento que adquieren, el tamaño percibido, el equipamiento y los servicios que tiene el barrio.

Ciertamente, mientras menos dinero tiene el comprador más limitadas son sus opciones, más homogénea es la oferta a la que puede acceder y más simple la decisión de compra: opto por lo que hay. Si asociamos los promedios generales de precio de los departamentos y densidad de los edificios de los grandes promotores con los 8 grupos socioeconómicos en que se divide la población del Gran Santiago, podemos verificar fácilmente lo indicado:
  • 50% de la producción de los promotores del G9 está destinada al C3 que comprende el 23% de las familias del Gran Santiago, 
  • 20% de la oferta se orienta al C2 que engloba 17% y 
  • 30% de los esfuerzos productivos se destinan al C1b y C1a que agrupa al 15% de las familias de la ciudad.
Visto de otra forma, 
  • 50% de las unidades producidas están destinadas a familias con un ingreso mensual de $ 0,9 millones para comprar un departamento de 36 m2 que cuesta $ 45 millones, en el que caben 2,6 camas y que se encuentra en una torre donde viven 1.500 personas.
  • 20% de los departamentos están destinados a familias que ganan $ 1,5 millones al mes, con lo que pueden comprar una vivienda de 46 m2 a $ 82 millones, en la que caben 3,2 camas y que se encuentra en un edificio donde habitan casi 700 personas. Estas familias puede comprar 10 m2 más, media cama adicional y vivir en un edificio la mitad de denso que las del grupo anterior (C3), pero deben ganar un 70% más por mes.
  • Finalmente, el grupo de altos ingresos en relación al de clase media puede comprar 10 m2 más, la misma cantidad de camas en edificios de similar densidad con un 45% más de ingreso mensual por mes.
Como se ve, las diferencias en las opciones son importantes entre el C3 y C2 y disminuyen considerablemente entre el C2 y el C1b y de allí hacia arriba. Para los grupos D1 y D2 la oferta del G9 es marginal o inexistente.

Conclusiones

De los promotores inmobiliarios con mayor participación de mercado, destaca un grupo de nueve empresas (G9) que dominan el mercado, particularmente en algunas comunas específicas. Se trata de empresas con altísimos volúmenes de producción, como Euro que llega a desarrollar 50 proyectos en 5 años con un volumen de venta en torno a los 600 mil millones de pesos.

Varios de los promotores que forman el G9 focalizaron por años sus operaciones en la comuna de Santiago, comenzado a colonizar hace poco tiempo territorios de reemplazo como Independencia y Estación Central, distribuyendo su producción en comunas del cono de altos ingresos de la ciudad o ingresado esporádicamente a comunas como La Florida, La Cisterna y San Miguel. Es de esperar que ante restricciones normativas en comunas históricas como Santiago y San Miguel y la saturación de las áreas de reemplazo, estos promotores dirijan su atención hacia sectores de la ciudad con mejoras recientes en infraestructura metropolitana, nuevas extensiones a la red de Metro y hacia zonas que permiten construcción en densidad media.

Los indicadores ensayados muestran la variedad de estrategias de producto que existen entre los integrantes del G9 y como podrían ser interpretadas éstas por sus potenciales clientes. La posibilidad de comparar entre el precio total y unitario, la cantidad de camas, el tamaño, la densidad de los edificios y el nivel de ingresos de las familias que serán sus vecinos agrega una nueva dimensión a la comprensión de la oferta inmobiliaria por parte de los futuros compradores. Si bien es probable que racionalmente parte de estas variables no son tenidas en cuenta al momento de optar, su efecto en la toma de decisiones no debiera despreciarse ya que incongruencias en la relación programa y superficie o densidad y precio son, a nuestro juicio, claramente percibidas.


El estudio realizado evidencia el desafío pendiente de ofrecer una vivienda a casi la mitad de los hogares del AMV que hoy no pueden acceder a la compra porque ganan menos de $ 600 mil por mes. La pregunta que cabría hacerse es si existen otras alternativas al subsidio habitacional o la vivienda social para cubrir con dignidad las necesidades habitacionales de aquellos que hoy no pueden optar a una vivienda propia.
Finalmente, consideramos relevante seguir de cerca al mercado inmobiliario en densidad y sus principales promotores, así como también cuestionar al status quo con el objetivo de colaborar en el desarrollo de nuevas alternativas que promuevan mayor acceso a la vivienda y una mejora en la calidad de las obras y los barrios de nuestra ciudad. Este es el principal objetivo del artículo, así como el de otros trabajos que seguirá elaborando el equipo de investigación de Inciti.