miércoles, 25 de marzo de 2015

Calidad Urbana y Suelo

En una terraza con vista al Parque Pocuro, carmenere y emmental de por medio, Juan Antonio (gerente de una conocida inmobiliaria) afirmaba que “a la ciudad la hace el mercado, la hacemos nosotros”. Como yo estaba con él, pensé que como investigador en realidad no había construido nada y que ciertamente al Parque Pocuro, que en ese momento estábamos disfrutando, tampoco lo había hecho una inmobiliaria.

Parque Pocuro. Providencia


Es probable que para buena parte de la industria de la construcción esta sea una creencia compartida: que la ley de la oferta y la demanda todo lo puede. La frase de Juan Antonio explica en buena medida la forma y estructura de nuestras ciudades, con todas sus virtudes y defectos.

El fin último de las empresas inmobiliarias es obtener la máxima rentabilidad posible y esto se logra con productos caros para poca gente con alto poder adquisitivo o con productos baratos para mucha gente con baja capacidad de compra y endeudamiento. El insumo básico para llevar adelante todo proyecto inmobiliario es el suelo, que obviamente no está en una góndola o en la vitrina de una tienda sino en un barrio con una calidad urbana que en última instancia determina el valor del departamento o casa que allí se edificará. La mayor o menor calidad urbana está dada por el grado de inversión y mantención del bien público y presenta una gran diversidad de estados dependiendo de la comuna.

Así es como hoy en día tenemos situaciones diametralmente opuestas según de que se hable. En comunas con alta calidad urbana y/o excelentes condiciones de conectividad como Providencia, Vitacura, Ñuñoa o Santiago el suelo es un bien caro y escaso, mientras en comunas pericentrales con muy pocos atributos como Conchalí, Lo Prado, Renca o La Cisterna el suelo es barato y hay disponibilidad.

Costanera Norte. Renca.

El mercado por si solo no puede mejorar las condiciones urbanas de estas comunas, sino ya lo hubiera hecho, solucionando de esta forma el problema de la escasez de suelo. Son las entidades que se ocupan del bien común las que deben buscar la forma de habilitar más suelo con los atributos suficientes para que la industria siga desarrollando viviendas de calidad.

La solución al problema de la escasez de terrenos está, a mi juicio, en mejorar la calidad urbana de estos barrios. Municipalidades o asociaciones público privadas podrían desarrollar planes de intervención gradual para reparar fachadas, pavimentos y veredas, aumentar la forestación, iluminación y mobiliario, proveer más áreas verdes recreativas, adecuar las condiciones normativas y promover en la comunidad el sentido de pertenencia y participación. Como los recursos son escasos, el orden de intervención podría establecerse en función del potencial de mejora estructural de cada barrio y del grado de compromiso de los vecinos con la iniciativa que se propone.

Estas intervenciones permitirían resolver las carencias más apremiantes que tiene un barrio de una vez, en un plazo y con un presupuesto debidamente estudiado y acotado. Esta forma de intervención pública podría ser apadrinada por empresas no vinculadas directamente con el desarrollo inmobiliario, como Chilectra, Metrogas o el Metro de Santiago, y contemplar alguna forma de repago de la inversión realizada en función del aumento futuro de la plusvalía de las propiedades. De esta manera se regenerarían progresivamente nuevas zonas para realizar proyectos inmobiliarios, haciendo más homogéneo y equilibrado el desarrollo de la ciudad.