martes, 8 de septiembre de 2015

Nuevas Alternativas a Santiago Centro

Santiago cambió, la nueva administración piensa la comuna con menos densidad, observa que hay problemas por resolver producto del repoblamiento de las últimas décadas y propone cambios en las condiciones de desarrollo que reducen la rentabilidad del negocio inmobiliario. Las modificaciones normativas y la escasez de suelo en zonas de alta constructibilidad estabilizaron la actividad y desde hace un año el número de proyectos en venta es prácticamente el mismo. Pero la demanda por vivir en “el centro” se mantuvo estable y los proveedores de vivienda en densidad buscaron nuevas alternativas donde edificar torres.

Matta (baja densidad) entre Santa Isabel y San Miguel al fondo (alta densidad)

Así es como desde inicios del 2014 comienzan a modificarse los patrones de desarrollo hacia el sur y poniente de Santiago Centro para acoger parte de la demanda que antes tenía por destino el centro. Hacia el sur, en San Miguel, la oferta de proyectos en venta aumenta en un año de 38 a 46 edificios y al poniente, en Estación Central, pasa de 13 a 17.

Fuente: Inciti PRO+

El auge tiene características diferentes en cada comuna y se relaciona directamente con su condición urbana: normativa, transporte, calidad de espacios públicos, disponibilidad de suelo y equipamiento & servicio principalmente.

Mientras el indicador de calidad de vida urbana (Estudios Urbanos UC_CCHC_2014) ubica a Santiago Centro justo en la mitad de la tabla, Estación Central esta en el tercio inferior del ranking y San Miguel apenas supera al grupo con peor índice de la ciudad.

En Estación Central el número de departamentos por torre aumenta 30% en un año (Figura 1), y como la venta se dispara por sobre 200%, pasa de recibir 400 a 1.090 nuevos residentes por mes en un año (Figura 3). En San Miguel el tamaño de los edificios se mantiene estable, por lo que el aumento de 15% en las ventas produce el mismo incremento en la cantidad de gente que llega hoy a la comuna.

Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015

Hoy emigran hacia estas dos comunas aproximadamente mil personas por mes, aún por debajo de las 1.400 de Santiago en la actualidad y lejos de las casi dos mil que recibía la comuna central el año pasado.

En Estación Central, la superficie promedio en torres de casi mil departamentos baja a 34 m2 o -12% en un año (Figura 4). Como el precio pasa de $ 39 a 40 millones, el valor unitario sube 17% y trepa a $1,2 millones por metro cuadrado (Figura 6), 4 puntos por sobre la suba en San Miguel y  13 sobre Santiago Centro.

Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015

Los dos nuevos “vectores” de crecimiento tienen marcadas diferencias en las características que toma el desarrollo. San Miguel diversifica la oferta y consolida nuevos barrios con más proyectos de viviendas a menor precio; en tanto Estación Central, que no tenía desarrollo, recoge la demanda de grupos de menores ingresos con una oferta uniforme caracterizada por torres de gran altura y densidad, bajo metraje de departamentos y una concentración importante de edificios en las proximidades de las estaciones de metro más cercanas al límite con Santiago Centro. 

En definitiva, si por un lado la diversificación contribuye a conformar una comuna más diversa e integrada para que más gente se beneficie de las buenas condiciones urbanas, por el otro las características uniformes de la oferta y del cliente objetivo generan segregación y son una fuente potencial de problemas en una comuna con un indicador de calidad de vida muy por debajo de las comunas con mejor calificación de la ciudad.


Proyecto Alto Las Rejas : Suksa : 30 Pisos : 900 departamentos : 80% vendido : 32 m2 promedio
Fuente: Campo PxQ. Mayo 2015



miércoles, 29 de abril de 2015

Ciclistas en Santiago

Los fines de semana varias comunas de la capital cierran sus calles a los autos para uso exclusivo de los ciclistas. Niños, mujeres y hombres de todas las edades se toman los circuitos que se habilitan para pasear y hacer ejercicio, disfrutando del sol y los pájaros que es imposible escuchar durante un día laboral. Es un espectáculo digno de verse y un contraste brutal con la ciudad de fines de los noventa.

En aquellos años solo se veían ciclistas los fines de semana en el Cerro San Cristobal y en general eran extranjeros. En aquel entonces llenaban las calles las "micros amarillas", el Metro estaba subutilizado y había mucha congestión, igual que ahora. No habían ciclovías, ni la gente se movía en bicicleta por la ciudad. Hoy la diferencia es radical.

El auto sigue siendo la máquina mimada de Santiago y los automovilistas están tan agresivos como siempre (y como no si a pesar de las autopistas todo está peor). La gente que se desplaza en bus ha bajado considerablemente (nadie quiere hacer transbordo), la que va en Metro ha subido notablemente, los peatones siguen mas o menos igual y los ciclistas son la nueva vedette del transporte capitalino. Hoy la diferencia es radical, si, pero todo está mas o menos igual.

El transporte sigue siendo un problema sin solución y esto tiene directa relación con el individualismo y la falta de respeto generalizada. Es cierto que casi la totalidad de la infraestructura es para uso exclusivo del auto, siendo que es el modo de transporte que más problemas genera, pero no lo es menos que los ciclistas han declarado la guerra a peatones y automovilistas por el control de calles y veredas. 

Muchos de los ciclistas que hoy se desplazan por la ciudad son un peligro público. La mayoría de ellos subió de nuevo a la bicicleta hace unos pocos meses luego de años sin pedalear, y como tienen prioridad sobre los autos y se sienten moralmente superiores, vuelan por calles, ciclovías y veredas sin ninguna consideración para con los demás. Manejan como automovilistas, pero sin normas de tránsito que cumplir y con los auriculares pegados a las orejas.

Cierto es que la bicicleta no contamina, no ocupa espacio y permite hacer ejercicio, pero eso no justifica la soberbia y la falta de educación. Al contrario, usar una bicicleta hoy en Santiago implica un compromiso porque debemos ayudar a que este modo de transporte sea una alternativa viable, segura y preferente para un número cada vez mayor de usuarios.  La convivencia armónica y el respeto hacia peatones y automovilistas es la única manera de construir en conjunto una ciudad más agradable. 

Firmado: un ciclista más.!



miércoles, 25 de marzo de 2015

Calidad Urbana y Suelo

En una terraza con vista al Parque Pocuro, carmenere y emmental de por medio, Juan Antonio (gerente de una conocida inmobiliaria) afirmaba que “a la ciudad la hace el mercado, la hacemos nosotros”. Como yo estaba con él, pensé que como investigador en realidad no había construido nada y que ciertamente al Parque Pocuro, que en ese momento estábamos disfrutando, tampoco lo había hecho una inmobiliaria.

Parque Pocuro. Providencia


Es probable que para buena parte de la industria de la construcción esta sea una creencia compartida: que la ley de la oferta y la demanda todo lo puede. La frase de Juan Antonio explica en buena medida la forma y estructura de nuestras ciudades, con todas sus virtudes y defectos.

El fin último de las empresas inmobiliarias es obtener la máxima rentabilidad posible y esto se logra con productos caros para poca gente con alto poder adquisitivo o con productos baratos para mucha gente con baja capacidad de compra y endeudamiento. El insumo básico para llevar adelante todo proyecto inmobiliario es el suelo, que obviamente no está en una góndola o en la vitrina de una tienda sino en un barrio con una calidad urbana que en última instancia determina el valor del departamento o casa que allí se edificará. La mayor o menor calidad urbana está dada por el grado de inversión y mantención del bien público y presenta una gran diversidad de estados dependiendo de la comuna.

Así es como hoy en día tenemos situaciones diametralmente opuestas según de que se hable. En comunas con alta calidad urbana y/o excelentes condiciones de conectividad como Providencia, Vitacura, Ñuñoa o Santiago el suelo es un bien caro y escaso, mientras en comunas pericentrales con muy pocos atributos como Conchalí, Lo Prado, Renca o La Cisterna el suelo es barato y hay disponibilidad.

Costanera Norte. Renca.

El mercado por si solo no puede mejorar las condiciones urbanas de estas comunas, sino ya lo hubiera hecho, solucionando de esta forma el problema de la escasez de suelo. Son las entidades que se ocupan del bien común las que deben buscar la forma de habilitar más suelo con los atributos suficientes para que la industria siga desarrollando viviendas de calidad.

La solución al problema de la escasez de terrenos está, a mi juicio, en mejorar la calidad urbana de estos barrios. Municipalidades o asociaciones público privadas podrían desarrollar planes de intervención gradual para reparar fachadas, pavimentos y veredas, aumentar la forestación, iluminación y mobiliario, proveer más áreas verdes recreativas, adecuar las condiciones normativas y promover en la comunidad el sentido de pertenencia y participación. Como los recursos son escasos, el orden de intervención podría establecerse en función del potencial de mejora estructural de cada barrio y del grado de compromiso de los vecinos con la iniciativa que se propone.

Estas intervenciones permitirían resolver las carencias más apremiantes que tiene un barrio de una vez, en un plazo y con un presupuesto debidamente estudiado y acotado. Esta forma de intervención pública podría ser apadrinada por empresas no vinculadas directamente con el desarrollo inmobiliario, como Chilectra, Metrogas o el Metro de Santiago, y contemplar alguna forma de repago de la inversión realizada en función del aumento futuro de la plusvalía de las propiedades. De esta manera se regenerarían progresivamente nuevas zonas para realizar proyectos inmobiliarios, haciendo más homogéneo y equilibrado el desarrollo de la ciudad.


miércoles, 4 de febrero de 2015

La belleza como estrategia

¿Qué es la belleza? uno la reconoce cuando la ve, pero ¿qué es?. La belleza es un atributo evolutivo de gran relevancia. Un organismo necesita invertir energía para ser bello, como lo demuestra el hecho de que es imposible encontrar una piel saludable en un animal enfermo, principalmente porque mantener una piel atractiva es muy “caro”. Como resultado, la mayoría de las criaturas evolucionan en sus definiciones de belleza de modo tal que puedan asociarse con aquellos miembros del grupo que son más sanos.

Los seres humanos han adoptado estas estrategias de “atracción” como una norma cultural. Así como hay mujeres que gastan millones de pesos al año en peluquería, también hay edificios que ofrecen enormes atrios con grandes ventanas y mucho espacio vacío que no tiene ninguna utilidad. Es un desperdicio, es muy caro y es hermoso. Es hermoso porque lo hermoso es caro.

¿Usted hace algo bello?, puede ser la forma en que escribe cartas o lo que agrega como adicional a un producto, aún si esto no es eficiente. A veces la eficiencia puede también ser hermosa, pero solo cuando toma mucho esfuerzo adicional conseguirla. Los productos ordinarios casi nunca son bellos y los productos austeros lo son únicamente cuando se ha invertido realmente esfuerzo en concebirlos de esta manera.

Nuestra preferencia por la belleza se hace evidente aún en aquellas personas con poca sensibilidad ya que todos tratamos a la gente y productos en forma diferente cuando pensamos que son bellos. La razón por la cual la se invierte tanto tiempo en belleza es porque lo bello siempre es más rentable. Así por ejemplo, un edificio con buenas terminaciones, materiales armónicamente combinados y buena volumetría es más bello y genera mayor preferencia, aunque sea más caro de producir.

La condición de bello implica cierto tipo de escasez (los bebes son hermosos porque esta etapa es muy corta), lo que nos lleva a concluir que la belleza no solo es una condición física sino una señal de exclusividad, algo que no todos tienen. En cualquier caso, invertir para que nuestra ciudad y sus edificios sean más lindos solo puede traer mejores resultados, más aún cuando la competencia se agudiza y el precio ya no es un factor de diferenciación.