jueves, 14 de julio de 2016

Sobrestock y baja de ventas en La Dehesa

Qué explica la baja y que esperar a futuro

Lo Barnechea, Región Metropolitana, Chile

A comienzos del 2011 el subcentro de La Dehesa tenía 4 edificios en venta que representaban un tercio de este tipo de proyectos en la comuna. El progresivo desarrollo de este subcentro de servicios, que hoy cuenta con un mall y oficinas para arriendo, abrió el apetito de las inmobiliarias por ofertar departamentos a precios promedio sobre los $ 300 millones. En la medicion de Junio de este año encontramos 24 edificios en venta en el subcentro, que ahora tiene dos tercios del total de proyectos de Lo Barnechea. La disponibilidad de departamentos en la comuna, en buena parte representada por este sector, aumento 83% en un año y 300% del 2011 a la fecha. 

El tiempo de bonanza parece haber llegado a su fin, o al menos por unos meses. Las ventas de departamentos registradas en el tercer bimestre de este año en la comuna muestran una caída de 57,6% respecto al año anterior; y como hay más edificios compitiendo, la venta promedio por proyecto bajó cerca de 70%. Los precios también empezaron a ajustarse, con un descenso de 21% en relación al 2015, pero con una baja también de la superficie útil que resulta en un precio UFm2 tan solo 1,1% inferior al del año pasado. Nada sorprendente, el mismo ajuste de superficie lo tenemos en todos barrios con actividad inmobiliaria de Santiago Metropolitano.

Quizás las cifras no sorprendan demasiado, al fin y al cabo es evidente que la actividad se contrajo en todos los sectores de la economía y además muchos ejecutivos manejan a la perfección los barrios en que operan. Lo que tal vez sí sea una novedad es conocer qué factores explican mejor las ventas por barrio: el nivel de empleo?, el stock de departamentos?, la confianza del consumidor?.  

Hicimos un ejercicio de minería de datos con indicadores tomados del mercado inmobiliario de Lo Barnechea y la economía en general para identificar aquellos que mejor explican la venta de departamentos. El modelo utilizado indica que las variables que mas peso tienen en  el nivel de ventas del Subcentro La Dehesa son, de las más a las menos importantes: el tamaño de departamentos y terrazas, la tasa de interés promedio para créditos hipotecarios, el pie necesario para comprar, la confianza en la evolución de la economía y la tasa de desempleo. El orden de las variables según muestra que el comprador de departamentos en este sector de la ciudad se fija primero en la superficie, luego en las condiciones de financiamiento a las que puede acceder y finalmente en las condiciones generales de la economía. El precio no es un factor tan determinante como los listados anteriormente.

Variables según Importancia


Creemos que los resultados entregan una visión distinta de la usada tradicionalmente para estimar que puede suceder a futuro. En este caso en particular las variables a observar para saber como evolucionará la actividad en el subcentro son las superficies ofertadas y las condiciones de financiamiento. De mantenerse la tendencia actual, las ventas en Julio – Agosto debieran estar en torno a los 95 departamentos.

Variación 2015 y Proyección Julio - Agosto 2016