Es un echo que existe una alta concentración de proyectos residenciales en las comunas del sector oriente. De los 644 edificios actualmente en venta en el Gran Santiago, la mitad se encuentra en Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que representan en conjunto 1/4 de la venta mensual y 1/3 del stock disponible. Con precios promedio que oscilan entre UF 4.800 y 15.200, estas cinco comunas tienen un volumen de venta agregado de US$ 225 millones al mes (UF 5,6 millones) o 40% del total del mercado de departamentos nuevos de la capital.
Lo anterior tiene su explicación en el atractivo de este sector de la ciudad para los compradores, y por ende para las inmobiliarias. Aquí existen servicios de calidad, buena accesibilidad y transporte público, excelentes áreas públicas recreativas, cobertura vegetal consolidada y bien cuidada, altura de edificación regulada y preservación de la escala de barrio en la mayoría de los casos. No es de extrañar entonces que la incidencia del precio de suelo haya alcanzado 25,5 para edificios de 7 pisos en Vitacura por solo citar un ejemplo. Tampoco que queden pocas opciones para iniciar un nuevo proyecto debido a saturación y cambios en condiciones normativas que limitan altura y densidad.
Si cambiamos el foco de atención hacia el poniente, el reciente anuncio de construcción de la Línea 7 del Metro de Santiago abre nuevos territorios de oportunidad entre Las Condes y Renca. Solo en el área de influencia de las futuras estaciones Radal y Neptuno hay más de 300 hectáreas con norma para densificar, existiendo en la actualidad un único proyecto en venta. Aquí el precio del suelo es hoy de 6,6 UFm2 *
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| Futura Línea 7 Metro Santiago | Estaciones Quinta Normal y Cerro Navia |
Ahora bien, para hacer desarrollos rentables en estos nuevos territorios hay que resolver dos problemas: (1) como evaluar la adecuación de los terrenos (densidad, superficies, cabida, precio, etc.) y (2) como reconvertir vastos sectores sin calidad urbana.
El primero de estos problemas tiene solución contratando la
plataforma en línea de Inciti para acceder a más de 30 planes reguladores actualizados, 600 mil compraventas con dirección, precio y superficie, 26 mil encuestas a proyectos residenciales en venta y más de 8 mil anteproyectos y permisos de edificación. El segundo desafío es mucho más complejo pues demandará creatividad y apertura para trabajar con otras empresas, gobierno y sociedad civil en busca de alternativas para mejorar estos barrios a partir de acciones de reforestación, construcción de escuelas y centros deportivos, aumento del atractivo y seguridad de calles y plazas y de la productividad de la población; a lo que también debieran sumarse programas efectivos de reciclaje, transporte comunitario y de producción limpia de energía. (ver
C40.org).
* En base a 40 compraventas realizadas por empresas últimos 24 meses. Las ventas de particulares son 153 con un precio promedio de 4,9 UFm2.
Por Marcelo Bauzá
Un reclamo habitual por parte de gestores e inmobiliarias es que el precio del suelo se mantenga alto a pesar de cambios a la baja en constructibilidad y densidad en años recientes.
El argumento expuesto no se explica desde la lógica de mercado. Si ahora puedo hacer menos departamentos, el precio debe ajustarse a la baja, a no ser que exista algún tipo de intervención que altere la dinámica natural del mercado. Como tal intervención no existe, el ajuste se dará más tarde o más temprano y en este contexto, es útil conocer que ocurrió en el pasado reciente para prever la evolución futura de la situación actual.
El análisis de la evolución del precio del suelo desde 1990 al presente y su correlación con cambios normativos y actividad del mercado en Santiago, constituye un ejemplo de utilidad para demostrar que el valor de los terrenos se ajusta a la capacidad de desarrollo permitida. Tomamos Santiago porque es la primer comuna que modificó condiciones de edificación para atraer desarrollo en alta densidad a principios de los 90s, para volver a condiciones más restrictivas a partir del 2014.
Previo al inicio del Plan de Repoblamiento de Santiago en 1992, el precio del suelo era de 5,0 UFm2, habían 100 hectáreas disponibles y 4 proyectos en venta con 43 viviendas cada uno. En 1995, año en que se aprueban los seccionales de Santa Isabel y Huemul, el precio del suelo sube a 9,1 UFm2 (+80%), los eriazos bajan a 76 hectáreas y hay 36 edificios en venta de 129 departamentos (+204%). Para el 2008, con Santiago consolidado como líder en oferta en altura, quedan escasos terrenos eriazos, el precio es de 13,7 UFm2 (+171%) y hay 65 proyectos en venta de 164 departamentos (+520%).
La correlación de +0,83 entre precio de suelo y viviendas por proyecto entre 1990 y 2016 muestra la fuerte relación que existe entre la posibilidad de densificar y lo que se paga por un terreno. A partir del año 2014, cuando se reduce densidad y altura en los sectores Matta, Franklin, Bio Bio, Lira y Santa Rosa entre otros, el precio se mantiene en alza pero ya el año pasado comienza a bajar para ubicarse en 17,2 UFm2 desde el máximo histórico de 21,1 UFm2 alcanzado en 2015.
La incidencia del precio del terreno en relación al neto edificado por proyecto alcanza un mínimo de UF 1,0 en el año 2005 y un máximo de UF 2,7 en 1991. La incidencia tiene un promedio histórico de UF 1,5 por m2 neto edificado para los casi 30 años de estudio y el año pasado este indicador era de UF 1,75.
Nota: el precio de suelo corresponde al promedio de todas las transacciones realizadas en un año en la comuna, sin diferenciar entre suelo para desarrollo en densidad y para otros usos.
El estudio presentado demuestra que el precio del suelo siempre se ajusta a la máxima capacidad de desarrollo posible, y que este ajuste no es inmediato sino que tiene un desfase de aproximadamente 24 meses.
Fuentes Datos: Boletín Mercado de Suelos, Trivelli y Cia., 1990 - 2010. Compraventas Suelo, Inciti, 2011 - 2017.
Por Marcelo Bauzá | Martín Solis
Por años San Miguel acogió desarrollos inmobiliarios en altura sin demasiadas restricciones. La llegada de un gran número de nuevos habitantes produjo tensiones con la población residente. Las alarmas se encendieron y las autoridades municipales se abocaron a diseñar y consensuar un nuevo plan regulador que vio la luz en noviembre del año pasado, luego de meses de congelamiento de permisos de edificación.
Hoy, inmobiliarias y vecinos comparten un nuevo escenario que exige a los proyectos no solo ser rentables, sino también armonizar con el entorno. Sabemos que cuando cambian las reglas de juego siempre hay ganadores y perdedores, y en este caso ganar significa adaptarse y tomar las mejores decisiones en términos de tiempos y localización.
Hacer el ejercicio de comparar barrios entre si, respecto a lo que se venía construyendo y lo que ahora se puede hacer, permite ordenar y jerarquizar alternativas. Obviamente, cada cual tiene sus criterios que pueden diferir con los que aquí proponemos, pero veamos el resultado de nuestro análisis comparado.
Las variables que usamos en este ejercicio fueron el grado de concentración de ventas de departamentos por sector, las densidades alcanzadas y las ahora permitidas, las viviendas con permisos aprobados, el tamaño predial y el precio promedio del suelo.
Dinámica Mercado de Departamentos Nuevos | 2011 _ 2016
Nota 1: Indicadores tomados de encuestas a salas de ventas realizadas por Inciti entre 1º bimestre 2011 y 5º bimestre 2016.
Sectores | Edificios Construidos | 2011 _ 2016
Condiciones Normativas Promedio | Plan Regulador Vigente _ Noviembre 2016
Nota 2: Las cifras que se presentan en la tabla de condiciones normativas corresponden a promedios ponderados considerando la superficie en hectáreas que tiene cada zona normativa en cada uno de los tres sectores. Las zonas consideradas son Z1, Z2, Z3, Z4, Z5 y Z6. Para detalle de zonas ver documento en este enlace a partir de pagina 17. Para el cálculo del total de Viviendas por Edificio se utiliza como referencia un terreno de 1/2 hectárea y condiciones normativas calculadas como promedios ponderados por sector.
Viviendas en Anteproyectos, Permisos de Edificación y Disponibles | 2015 _ 2016
El sector norte de San Miguel es quien recibe la mayor carga de edificación durante los últimos 6 años, algo menos que el doble que los otros dos sectores. El precio de los departamentos crece entre el 6 y 8% anual en todos los sectores y los edificios que se edifican tienen 150 viviendas en promedio.
Las nuevas condiciones normativas permiten algo más de densidad en el sector norte, donde en promedio se pueden hacer ahora edificios de casi 100 viviendas. Los sectores centro y sur están normados para permitir un máximo de 80 unidades por edificio.
Anticipando el cambio normativo, constructoras e inmobiliarias presentaron 53 anteproyectos y 29 permisos de edificación durante los años 2015 y 2016, con un tamaño promedio de 220 viviendas por proyecto. Solo las viviendas correspondientes a permisos representan 6.500 unidades, que sumadas a las 2.800 aún disponibles en edificios en venta permiten estimar que el tiempo para agotar stock en San Miguel es de 17 meses.
El tiempo que demoraría el mercado en absorber todo lo que se ha construido y se construirá bajo la antigua normativa es de 1 año en el sector norte, 18 meses en el centro y 2 años en el sur. Esto explica porque el precio del suelo en zonas que permiten edificios de 8 a 10 pisos es de 18 a 19 UFm2 en el norte y centro y casi 6 UFm2 más bajo en el sector sur.
Tamaño Predial & Precio de Suelo | 2015 _ 2016
Nota 3: Tamaño predial tomado de base predial actualizada al 2015 y considerando todos los predios existentes en cada sector. Precio de suelo promedio en base a inscripciones conservador bienes raíces de propiedades con terrenos adquiridas por empresas inmobiliarias. Los precios responden a normativa actualmente obsoleta.
Seguramente el mercado de departamentos nuevos mantendrá la dinámica presente durante los próximos 18 meses, siendo probable que el precio relativo del suelo sufra una baja hacia mediados del 2018 a fin de ajustarse a las nuevas condiciones de edificación, que en general no permiten construcciones de más de 7 pisos. En cualquier caso, el sector norte aparece como aquel con mayores probabilidades de iniciar el nuevo ciclo de desarrollo antes que los otros dos.
El análisis presentado permite focalizar los esfuerzos de búsqueda de suelo, dependiendo del tipo de desarrollo que se quiera hacer y del timing para ingresar al mercado.
Por Marcelo Bauzá.
Socio Inciti. Director PxQ Inteligencia Inmobiliaria
Hoy en día los compradores de departamentos son más exigentes con la calidad de vida que ofrecen los edificios y barrios donde quieren residir, lo que explica en parte por qué en varias comunas de Santiago Metropolitano las autoridades municipales han restringido la edificación en alta densidad en busca de mejorar cualitativamente el estándar de los proyectos y barrios que permiten estas construcciones.
Si bien las zonas céntricas con buena provisión de servicios, transporte y proximidad a centros laborales tienen gran atractivo para quienes buscan un departamento, parece necesario priorizar el desarrollo de edificios de menor altura para reducir el nivel de conflictos en la ciudad y mejorar la calidad de las nuevas comunidades.
Los promotores inmobiliarios hablan de que “ya no hay suelo para construir”, y efectivamente esto es así en zonas que permiten torres de gran altura, por lo que es tiempo de repensar el negocio para adaptarse a las condiciones de aquellos barrios que tienen disponibilidad de suelo para edificios de hasta 7 pisos.
Para comprender el porque de los conflictos urbanos y el nivel de saturación alcanzado con las torres basta con analizar las características que ha tenido la producción inmobiliaria en altura en Santiago Metropolitano en los últimos años.
No obstante que los planes reguladores establecen una cantidad similar de hectáreas con norma para torres y edificios de altura media (4.728 vs. 4.370), el desarrollo de departamentos se concentró fuertemente en torres. Entre los años 2011 y 2016 solo 13% de la superficie edificada correspondió a altura media, representando 30% del total de edificios construidos y apenas 8% de la totalidad de departamentos vendidos o aún en venta.
El resumen de actividad en las doce comunas más relevantes indica que la superficie de las torres es 3 veces superior a la de los edificios de hasta 7 pisos, tienen 5 veces más departamentos que son a su vez 38 m2 más chicos que los que ofrecen los edificios altura media. Claramente se trata de dos negocios diferentes desde el punto de vista de la construcción, con ciclos mucho más largos en el caso de las torres, que por otra parte tienen mayores economías de escala.
En el nuevo escenario urbano que se está conformando, la oferta de terrenos para la construcción de torres seguirá disminuyendo y su precio aumentando, lo que convierte a la altura media en la opción más viable para continuar con el desarrollo inmobiliario, no solo por la disponibilidad de suelo sino porque también simplifica la gestión y permite una reacción más rápida ante cambios en el ambiente de negocios. Por otra parte, los futuros compradores serán notablemente beneficiados respecto al estándar actual. Como estos edificios preservan el carácter residencial del barrio, vivirán en comunidades más “amigables”, con más sentido de pertenencia y mejor integración, menores tiempos de espera para el uso de ascensores y equipamientos y mayor facilidad para mantener bienes comunes.
El desafío está en identificar las zonas más adecuadas para iniciar los nuevos desarrollos, por lo que te invito a contactarme para profundizar sobre la forma en que se pueden jerarquizar nuevas zonas para desarrollo. Marcelo Bauza:
mbauza@pxq.cl
Santiago cambió, la nueva administración piensa la comuna con menos densidad, observa que hay problemas por resolver producto del repoblamiento de las últimas décadas y propone cambios en las condiciones de desarrollo que reducen la rentabilidad del negocio inmobiliario. Las modificaciones normativas y la escasez de suelo en zonas de alta constructibilidad estabilizaron la actividad y desde hace un año el número de proyectos en venta es prácticamente el mismo. Pero la demanda por vivir en “el centro” se mantuvo estable y los proveedores de vivienda en densidad buscaron nuevas alternativas donde edificar torres.
Matta (baja densidad) entre Santa Isabel y San Miguel al fondo (alta densidad)
Así es como desde inicios del 2014 comienzan a modificarse los patrones de desarrollo hacia el sur y poniente de Santiago Centro para acoger parte de la demanda que antes tenía por destino el centro. Hacia el sur, en San Miguel, la oferta de proyectos en venta aumenta en un año de 38 a 46 edificios y al poniente, en Estación Central, pasa de 13 a 17.
Fuente: Inciti PRO+
El auge tiene características diferentes en cada comuna y se relaciona directamente con su condición urbana: normativa, transporte, calidad de espacios públicos, disponibilidad de suelo y equipamiento & servicio principalmente.
Mientras el indicador de calidad de vida urbana (Estudios Urbanos UC_CCHC_2014) ubica a Santiago Centro justo en la mitad de la tabla, Estación Central esta en el tercio inferior del ranking y San Miguel apenas supera al grupo con peor índice de la ciudad.
En Estación Central el número de departamentos por torre aumenta 30% en un año (Figura 1), y como la venta se dispara por sobre 200%, pasa de recibir 400 a 1.090 nuevos residentes por mes en un año (Figura 3). En San Miguel el tamaño de los edificios se mantiene estable, por lo que el aumento de 15% en las ventas produce el mismo incremento en la cantidad de gente que llega hoy a la comuna.
Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015
Hoy emigran hacia estas dos comunas aproximadamente mil personas por mes, aún por debajo de las 1.400 de Santiago en la actualidad y lejos de las casi dos mil que recibía la comuna central el año pasado.
En Estación Central, la superficie promedio en torres de casi mil departamentos baja a 34 m2 o -12% en un año (Figura 4). Como el precio pasa de $ 39 a 40 millones, el valor unitario sube 17% y trepa a $1,2 millones por metro cuadrado (Figura 6), 4 puntos por sobre la suba en San Miguel y 13 sobre Santiago Centro.
Fuente: Informes ICI Santiago, Estación Central & San Miguel. Junio 2015
Los dos nuevos “vectores” de crecimiento tienen marcadas diferencias en las características que toma el desarrollo. San Miguel diversifica la oferta y consolida nuevos barrios con más proyectos de viviendas a menor precio; en tanto Estación Central, que no tenía desarrollo, recoge la demanda de grupos de menores ingresos con una oferta uniforme caracterizada por torres de gran altura y densidad, bajo metraje de departamentos y una concentración importante de edificios en las proximidades de las estaciones de metro más cercanas al límite con Santiago Centro.
En definitiva, si por un lado la diversificación contribuye a conformar una comuna más diversa e integrada para que más gente se beneficie de las buenas condiciones urbanas, por el otro las características uniformes de la oferta y del cliente objetivo generan segregación y son una fuente potencial de problemas en una comuna con un indicador de calidad de vida muy por debajo de las comunas con mejor calificación de la ciudad.
Proyecto Alto Las Rejas : Suksa : 30 Pisos : 900 departamentos : 80% vendido : 32 m2 promedio
Fuente: Campo PxQ. Mayo 2015
En una terraza con vista al Parque Pocuro, carmenere y emmental de por medio, Juan Antonio (gerente de una conocida inmobiliaria) afirmaba que
“a la ciudad la hace el mercado, la hacemos nosotros”. Como yo estaba con él, pensé que como investigador en realidad no había construido nada y que ciertamente al Parque Pocuro, que en ese momento estábamos disfrutando, tampoco lo había hecho una inmobiliaria.
Parque Pocuro. Providencia
Es probable que para buena parte de la industria de la construcción esta sea una creencia compartida: que la ley de la oferta y la demanda todo lo puede. La frase de Juan Antonio explica en buena medida la forma y estructura de nuestras ciudades, con todas sus virtudes y defectos.
El fin último de las empresas inmobiliarias es obtener la máxima rentabilidad posible y esto se logra con productos caros para poca gente con alto poder adquisitivo o con productos baratos para mucha gente con baja capacidad de compra y endeudamiento. El insumo básico para llevar adelante todo proyecto inmobiliario es el suelo, que obviamente no está en una góndola o en la vitrina de una tienda sino en un barrio con una calidad urbana que en última instancia determina el valor del departamento o casa que allí se edificará. La mayor o menor calidad urbana está dada por el grado de inversión y mantención del bien público y presenta una gran diversidad de estados dependiendo de la comuna.
Así es como hoy en día tenemos situaciones diametralmente opuestas según de que se hable. En comunas con alta calidad urbana y/o excelentes condiciones de conectividad como Providencia, Vitacura, Ñuñoa o Santiago el suelo es un bien caro y escaso, mientras en comunas pericentrales con muy pocos atributos como Conchalí, Lo Prado, Renca o La Cisterna el suelo es barato y hay disponibilidad.
Costanera Norte. Renca.
El mercado por si solo no puede mejorar las condiciones urbanas de estas comunas, sino ya lo hubiera hecho, solucionando de esta forma el problema de la escasez de suelo. Son las entidades que se ocupan del bien común las que deben buscar la forma de habilitar más suelo con los atributos suficientes para que la industria siga desarrollando viviendas de calidad.
La solución al problema de la escasez de terrenos está, a mi juicio, en mejorar la calidad urbana de estos barrios. Municipalidades o asociaciones público privadas podrían desarrollar planes de intervención gradual para reparar fachadas, pavimentos y veredas, aumentar la forestación, iluminación y mobiliario, proveer más áreas verdes recreativas, adecuar las condiciones normativas y promover en la comunidad el sentido de pertenencia y participación. Como los recursos son escasos, el orden de intervención podría establecerse en función del potencial de mejora estructural de cada barrio y del grado de compromiso de los vecinos con la iniciativa que se propone.
Estas intervenciones permitirían resolver las carencias más apremiantes que tiene un barrio de una vez, en un plazo y con un presupuesto debidamente estudiado y acotado. Esta forma de intervención pública podría ser apadrinada por empresas no vinculadas directamente con el desarrollo inmobiliario, como Chilectra, Metrogas o el Metro de Santiago, y contemplar alguna forma de repago de la inversión realizada en función del aumento futuro de la plusvalía de las propiedades. De esta manera se regenerarían progresivamente nuevas zonas para realizar proyectos inmobiliarios, haciendo más homogéneo y equilibrado el desarrollo de la ciudad.
