Mercado Residencial: Desafíos Nueva Línea 7 Metro

Es un echo que existe una alta concentración de proyectos residenciales en las comunas del sector oriente. De los 644 edificios actualmente en venta en el Gran Santiago, la mitad se encuentra en Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que representan en conjunto 1/4 de la venta mensual y 1/3 del stock disponible. Con precios promedio que oscilan entre UF 4.800 y 15.200, estas cinco comunas tienen un volumen de venta agregado de US$ 225 millones al mes (UF 5,6 millones) o 40% del total del mercado de departamentos nuevos de la capital.

Edificios en Venta | Marzo Abril 2017. Plataforma Inciti

Lo anterior tiene su explicación en el atractivo de este sector de la ciudad para los compradores, y por ende para las inmobiliarias. Aquí existen servicios de calidad, buena accesibilidad y transporte público, excelentes áreas públicas recreativas, cobertura vegetal consolidada y bien cuidada, altura de edificación regulada y preservación de la escala de barrio en la mayoría de los casos. No es de extrañar entonces que la incidencia del precio de suelo haya alcanzado 25,5 para edificios de 7 pisos en Vitacura por solo citar un ejemplo. Tampoco que queden pocas opciones para iniciar un nuevo proyecto debido a saturación y cambios en condiciones normativas que limitan altura y densidad. 

Si cambiamos el foco de atención hacia el poniente, el reciente anuncio de construcción de la Línea 7 del Metro de Santiago abre nuevos territorios de oportunidad entre Las Condes y Renca. Solo en el área de influencia de las futuras estaciones Radal y Neptuno hay más de 300 hectáreas con norma para densificar, existiendo en la actualidad un único proyecto en venta. Aquí el precio del suelo es hoy de 6,6 UFm2 *

Futura Línea 7 Metro Santiago | Estaciones Quinta Normal y Cerro Navia

Ahora bien, para hacer desarrollos rentables en estos nuevos territorios hay que resolver dos problemas: (1) como evaluar la adecuación de los terrenos (densidad, superficies, cabida, precio, etc.) y (2) como reconvertir vastos sectores sin calidad urbana. 

El primero de estos problemas tiene solución contratando la plataforma en línea de Inciti para acceder a más de 30 planes reguladores actualizados, 600 mil compraventas con dirección, precio y superficie, 26 mil encuestas a proyectos residenciales en venta y más de 8 mil anteproyectos y permisos de edificación. El segundo desafío es mucho más complejo pues demandará creatividad y apertura para trabajar con otras empresas, gobierno y sociedad civil en busca de alternativas para mejorar estos barrios a partir de acciones de reforestación, construcción de escuelas y centros deportivos, aumento del atractivo y seguridad de calles y plazas y de la productividad de la población; a lo que también debieran sumarse programas efectivos de reciclaje, transporte comunitario y de producción limpia de energía. (ver C40.org).

* En base a 40 compraventas realizadas por empresas últimos 24 meses. Las ventas de particulares son 153 con un precio promedio de 4,9 UFm2.

El Fin del "Compre sin IVA"

Venta de Departamentos en Ñuñoa: Enero 2014 a Mayo 2016 

El año pasado fue especial. Las ventas de departamentos en todos los barrios de la ciudad se dispararon producto de buenas condiciones de financiamiento y de la promoción “compre sin IVA”, que recomendaba comprar antes de la entrada en vigencia de la norma que disponía el aumento en el precio de las propiedades producto del impuesto al valor agregado.

En Ñuñoa durante el 2015 se vendieron cinco mil departamentos, con una suba de casi 80% respecto al registro del 2014 a pesar del aumento del 25% del precio durante el mismo período. El efecto negativo de este aumento aparentemente fue neutralizado en parte por la campaña “Compre sin IVA”, llegando a su máximo nivel en el bimestre mayo – junio con más de mil unidades vendidas. Pero desde entonces las condiciones comenzaron a cambiar, y como si fuera una profecía autocumplida, las ventas del primer semestre de este año se desplomaron 57% respecto al mismo período del año anterior. Para entender porque el mercado bajo a niveles de venta de hace dos años se deben considerar, además del  aumento de precios y el IVA, otros factores que contribuyen a explicar el deterioro actual de la actividad.

A partir de octubre del año pasado las condiciones de financiamiento comenzaron a desmejorar, aumentando el pie exigido y la tasa de interés real, lo que significa que hoy en día hace falta tener más dinero ahorrado y pagar un dividendo mayor para poder acceder a un departamento propio. De estos dos factores claramente el primero es de mayor incidencia ya que el consumidor está mucho más acostumbrado a endeudarse que a ahorrar. También se observa en esta primera parte del año un deterioro en el ambiente de negocios producto del aumento del desempleo y de la caída en el nivel de confianza de la población. Este cambio de tendencia en las condiciones exigidas para financiarse y el aumento de incertezas respecto al futuro explican en buena parte porque se deterioraron las ventas en Ñuñoa.

La pregunta que cabe hacerse es qué pasará en el segundo semestre. Nuestra predicción es que el mercado de departamentos nuevos requerirá de promociones, bajas moderadas en precios y un cambio en el ambiente laboral y de expectativas que solo se darán tras las elecciones municipales de octubre. Se vienen meses para reflexionar, a no desesperar!

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