Entre los años
2011 y 2018 tanto la producción de departamentos nuevos, como la venta y sus
precios, muestran incrementos de 47,7%, 59,8% y 67,4% respectivamente. Si bien
los años 2011 y 2014 muestran una baja en la producción, el total de unidades
edificadas pasa de 75 mil en el 2011 a mas de 110 mil el último año. Las ventas
acumuladas[1]
siguen esta tendencia y pasan de 51 mil a 81 mil, lo mismo que el precio
unitario que llega a 73,3 UFm2[2]
en el 2018 desde 43,8 UFm2 que promediaba el año 2011.
Fuente: Encuesta Proyectos en Venta. Inciti 2011 - 2018
Que las ventas
hayan mostrado un incremento permanente, a la vez que sube también el precio se
debe al nuevo rol que ocupa un grupo en particular de compradores. Los
departamentos adquiridos por inversionistas para ser arrendados aumentan 142% en
7 años. Si para el 2011 estos representaban el 18% del total de las ventas, en
el 2018 las compras por este concepto alcanzan 44% del total.
Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108
Las compras para inversión se concentran en el anillo
pericentral (59,2%), y en menor medida en Santiago Centro (21,7%), mostrando el
pericentro un aumento constante en su participación al tiempo que disminuye la
del centro.
Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108
Los
departamentos adquiridos como inversión suelen ser de menores dimensiones que
los comprados para habitar. Un 27,7% de las compras de inversionistas son de
unidades de 30 m2 o menos, en tanto que solo 9,6% de las compras para habitar corresponden
a este metraje.
Fuente: CBR SII. Inciti 2011 - 2108
Otra conclusión
importante de nuestro análisis es la relevancia que adquieren las compras de
personas naturales en relación a las compras de personas jurídicas. Este grupo
tiene el 72% de participación en las 3.800 unidades que se venden como
inversión a personas y empresas en el 2011, en tanto al 2018 su participación
se incrementa 10 puntos llegando a 82% sobre las casi 10 mil unidades vendidas
con este fin. Aunque la mayoría de los inversionistas adquiere solo un
departamento, 30% de las personas naturales compraron 2 o más departamentos
durante los últimos 7 años.
Finalmente, la
correlación positiva observada entre producción y precio de departamentos
nuevos, sumada al alza que han mostrado ambas variables durante los últimos
años, permiten cuestionar la hipótesis de que el alto precio de los
departamentos se deba a las restricciones que impone la regulación urbana a la
oferta de nuevos edificios. Lo que ha ocurrido más bien es un traspado de la
propiedad desde las inmobiliarias a un grupo “intermediador” con el poder
adquisitivo y capacidad de financiamiento requeridos para acceder a estos
departamentos con precios inaccesibles para más del 60% de los hogares de la
ciudad, quienes tienen de aquí en más al arriendo como única opción para
acceder a una vivienda en zonas centrales.
