Calidad Urbana y Suelo

En una terraza con vista al Parque Pocuro, carmenere y emmental de por medio, Juan Antonio (gerente de una conocida inmobiliaria) afirmaba que “a la ciudad la hace el mercado, la hacemos nosotros”. Como yo estaba con él, pensé que como investigador en realidad no había construido nada y que ciertamente al Parque Pocuro, que en ese momento estábamos disfrutando, tampoco lo había hecho una inmobiliaria.

Parque Pocuro. Providencia

Es probable que para buena parte de la industria de la construcción esta sea una creencia compartida: que la ley de la oferta y la demanda todo lo puede. La frase de Juan Antonio explica en buena medida la forma y estructura de nuestras ciudades, con todas sus virtudes y defectos.

El fin último de las empresas inmobiliarias es obtener la máxima rentabilidad posible y esto se logra con productos caros para poca gente con alto poder adquisitivo o con productos baratos para mucha gente con baja capacidad de compra y endeudamiento. El insumo básico para llevar adelante todo proyecto inmobiliario es el suelo, que obviamente no está en una góndola o en la vitrina de una tienda sino en un barrio con una calidad urbana que en última instancia determina el valor del departamento o casa que allí se edificará. La mayor o menor calidad urbana está dada por el grado de inversión y mantención del bien público y presenta una gran diversidad de estados dependiendo de la comuna.

Así es como hoy en día tenemos situaciones diametralmente opuestas según de que se hable. En comunas con alta calidad urbana y/o excelentes condiciones de conectividad como Providencia, Vitacura, Ñuñoa o Santiago el suelo es un bien caro y escaso, mientras en comunas pericentrales con muy pocos atributos como Conchalí, Lo Prado, Renca o La Cisterna el suelo es barato y hay disponibilidad.

Costanera Norte. Renca.

El mercado por si solo no puede mejorar las condiciones urbanas de estas comunas, sino ya lo hubiera hecho, solucionando de esta forma el problema de la escasez de suelo. Son las entidades que se ocupan del bien común las que deben buscar la forma de habilitar más suelo con los atributos suficientes para que la industria siga desarrollando viviendas de calidad.

La solución al problema de la escasez de terrenos está, a mi juicio, en mejorar la calidad urbana de estos barrios. Municipalidades o asociaciones público privadas podrían desarrollar planes de intervención gradual para reparar fachadas, pavimentos y veredas, aumentar la forestación, iluminación y mobiliario, proveer más áreas verdes recreativas, adecuar las condiciones normativas y promover en la comunidad el sentido de pertenencia y participación. Como los recursos son escasos, el orden de intervención podría establecerse en función del potencial de mejora estructural de cada barrio y del grado de compromiso de los vecinos con la iniciativa que se propone.

Estas intervenciones permitirían resolver las carencias más apremiantes que tiene un barrio de una vez, en un plazo y con un presupuesto debidamente estudiado y acotado. Esta forma de intervención pública podría ser apadrinada por empresas no vinculadas directamente con el desarrollo inmobiliario, como Chilectra, Metrogas o el Metro de Santiago, y contemplar alguna forma de repago de la inversión realizada en función del aumento futuro de la plusvalía de las propiedades. De esta manera se regenerarían progresivamente nuevas zonas para realizar proyectos inmobiliarios, haciendo más homogéneo y equilibrado el desarrollo de la ciudad.

La belleza como estrategia

¿Qué es la belleza? uno la reconoce cuando la ve, pero ¿qué es?. La belleza es un atributo evolutivo de gran relevancia. Un organismo necesita invertir energía para ser bello, como lo demuestra el hecho de que es imposible encontrar una piel saludable en un animal enfermo, principalmente porque mantener una piel atractiva es muy “caro”. Como resultado, la mayoría de las criaturas evolucionan en sus definiciones de belleza de modo tal que puedan asociarse con aquellos miembros del grupo que son más sanos.

Los seres humanos han adoptado estas estrategias de “atracción” como una norma cultural. Así como hay mujeres que gastan millones de pesos al año en peluquería, también hay edificios que ofrecen enormes atrios con grandes ventanas y mucho espacio vacío que no tiene ninguna utilidad. Es un desperdicio, es muy caro y es hermoso. Es hermoso porque lo hermoso es caro.

¿Usted hace algo bello?, puede ser la forma en que escribe cartas o lo que agrega como adicional a un producto, aún si esto no es eficiente. A veces la eficiencia puede también ser hermosa, pero solo cuando toma mucho esfuerzo adicional conseguirla. Los productos ordinarios casi nunca son bellos y los productos austeros lo son únicamente cuando se ha invertido realmente esfuerzo en concebirlos de esta manera.

Nuestra preferencia por la belleza se hace evidente aún en aquellas personas con poca sensibilidad ya que todos tratamos a la gente y productos en forma diferente cuando pensamos que son bellos. La razón por la cual la se invierte tanto tiempo en belleza es porque lo bello siempre es más rentable. Así por ejemplo, un edificio con buenas terminaciones, materiales armónicamente combinados y buena volumetría es más bello y genera mayor preferencia, aunque sea más caro de producir.

La condición de bello implica cierto tipo de escasez (los bebes son hermosos porque esta etapa es muy corta), lo que nos lleva a concluir que la belleza no solo es una condición física sino una señal de exclusividad, algo que no todos tienen. En cualquier caso, invertir para que nuestra ciudad y sus edificios sean más lindos solo puede traer mejores resultados, más aún cuando la competencia se agudiza y el precio ya no es un factor de diferenciación.